ЖК Брама 2, Днепр

ЖК Днепровская Брама 2 — продолжение застройки пустыря на выезде из города в сторону Подгородного, дома находятся уже не в черте города, а в поселке Слобожанское, но, по сути, дом относят к Днепру. Это одна из самых дешевых жил площадей от застройщика в Днепре, с преимуществами в виде рассрочки на 2 года. Рассмотрим этот эконом вариант и постараемся определить чем этот вариант лучше или хуже других ЖК эконом класса или схожих по цене в Днепре.

Телеграм ПроНовострой — фото хода строительства ЖК, акции, новости и объявления от собственников.

Характеристики объекта

• Адрес новостройки: Слобожанское, ул. Семейная, д. 6
• Количество домов: 9 домов, каждый дом на 2 секции
• Паркинг: гаражные боксы на 378 мест, гостевой паркинг
• Количество квартир: 1620
• Тип отопления: индивидуальное газовое в квартире
• Стены: кирпич
• Утепление: минеральная вата, пенополистирол
• Технология строительства: монолитно каркасная
• Высота потолков: 2.8 м
• Застройщик: ИнвестДнепроБуд
• Начало строительства: август 2019 года
• Сроки сдачи: 4 кв.2024 года — на данный момент последняя заявленная сдача 8-го дома
• Рассрочка от застройщика: на 2 года, первый взнос от 30%
• Цены на квартиры: от 730 $/м², от $31 530 за 1 комнатную квартиру
• Цены на паркинг: от $ 13 520 за 20-22 м²

Ход строительства

Фото: апрель 2024 года, больше фото строительства ЖК смотрите в нашем тг канале

фото: январь 2024 года

Фотографии хода строительства ЖК на конец января 2024 года.

Расположение

Жилой дом расположен в поселке Слобожанское, в районе застройки ЖК Левый берег в Днепре, которое примыкает с севера к городу, хоть, по сути, это другой населенный пункт, покупатели не разрывно связывают нахождение этого ЖК на черте города. Дом находится на выезде из города в сторону Подгородного с левой стороны по направлению из города. Ранне тут уже был построен ЖК Днепровская Брама, новый ЖК строится за ним, дальше от дороги.

Нужно сказать, что количество новых ЖК на единицу площади в Слобожанском не меньше, чем в любом районе Днепра, тут много факторов играет роль, и примыкание к городу только один из них — дешевая земля для застройки, разность в масштабах коррупции местной власти, отличная инфраструктура, хорошая транспортная инфраструктура, если есть машина. Понятно что место не самое привлекательное, с точки зрения удаленности от центра города, но с точки зрения обычной жизни, тут есть рядом все необходимое, и не хуже, чем в любом микрорайоне Левого берега Днепра, а иногда и лучше.

Хоть дома и строятся, что называется «в поле», новый жилой район не находится где-то далеко от другой застройки, рядом с новым микрорайоном так же стоят другие жилые комплексы, часть из которых построена совсем недавно, и дома советской эпохи, садик, дальше по дороге находится коттеджный поселок Золотые ключи, через Слобожанское шоссе находится большая лесопарковая зона.

Толчок к развитию данного участка, бесспорно, дало строительство Брамы 1, дешевые квартиры рядом с дорогой, которая по прямой ведет в центр города разлетелись быстро среди жителей левого берега, так как можно было выгодно поменять свою 50 летнюю хрущевку на новый дом. Дом уже заселен и инфраструктура подтянулась, в стилобате более чем достачно коммерции, чтобы комфортно жить не выезжая каждый раз в «город».

Рядом из новостроек находятся: ЖК на ул. Содружества, д. 10 (сдача 4 квартал 2024 г), ЖК на ул. Спортивная, д. 1, ЖК Слобожанский, ЖК Слобожанская Слобода, через дорогу — КГ ЛесоПарковый (от застройщика Брамы 2), ЖК Вертикаль на Клочко 6

Инфраструктура

Учитывая что Слобожанский имеет не привязанную к Днепру, полностью свою инфраструктуру, на территории поселка, имеем рядом все, что нужно для комфортной жизни — три государственных садика, школа, продуктовые супермаркеты и сфера обслуживания. Т.е. поселок и наша ассоциация с понятием поселка туту только на бумаге, по сути это отдельный район Днепра со своей уже выстроенной инфраструктурой.

Рассмотрим более детально инфраструктуру, которую обещает застройщик, и которая уже доступна рядом.

Что из инфраструктуры будет построено застройщиком — спортивные, детские и игровые площадки между домами. Гаражи в секциях, парковка на территории комплекса, дорога вокруг комплекса и собственно все. Тут эконом класс, ожидать того, что застройщик будет развивать как-то территорию вокруг не стоит.

Теперь об инфраструктуре вокруг ЖК:

Зеленые зоны

• лесопарк Дружбы Народов через Слобожанское шоссе — большая зеленая территория с дорожками для прогулки. Идеальное место для прогулки, пикника или пробежки.
• территория озера Озерище — 10 минут на авто
• Самарский остров и р. Кильчень — 10 минут на авто
• Новоселица — 20 минут на авто
• Орловщина, Пещанка, и вся территория Самарских плавней с турбазами, речкой и зеленной зоной  — 25-35 минут на авто в зависимости от удаленности место отдыха

Инфраструктура для детей

• ясла-сад №4 «Дывосвит» — меньше 5 минут
• детский сад №6 Красная шапочка  — 10 минут пешком
• ясла-сад №7 «Колосок» — меньше 12 минут
• Школа №2 — 12 минут пешком
• Слобожанская творческая школа
• Слобожанский лицей №1

Медицинские учреждения:

• Слобожанская Амбулатория Семейной Медицины
• Днепровский медико-хирургический центр им. Н.И. Пирогова
• Днепровская центральная больница Днепропетровской обласного совета
• Подстанция скорой помощи Индустриального района н. Днепр
• Медицинский центр Здоровая нация
• Garvis — 10 мин.
• Городская больница №6 — 10 мин.

Спортивная инфраструктура

• Спорткомплекс «Слобожанский» (Спорт для всех)
• Fitness & Beauty Studio «Bars»
• Тренажерный зал «Platan»
• Теннисный клуб Максимум в Золотых ключах
• СК «Триумф» на Самаровке
• Фитнес клуб F3 на Слобожанском проспекте

Кафе и рестораны

Солона Карамель, ресторан Ny Sho Tam, Clover, БУЛКАКОФЕ, Плов Хочу, ресторан Эврика, Double D Coffee, Остров суши, Эдбург, много небольших пиццерий

ТЦ, супермаркеты и продуктовые рынки

АТБ в первой Браме, Dmart, АТБ на Василия Сухомлинского, много продуктовых магазинов, Караван — 10 минут на авто, METRO и Эпицентр — до 10 минут на авто.

Транспортная инфраструктура

Дом расположен рядом со Слобожанским шоссе, что дает прямой выезд в сторону центра города и возможность быстро добраться до любой точки вдоль Слобожанского шоссе, а это основная артерия на Левом берегу. Так же по Василия Сухомлинского можно быстро переехать на Донецкое шоссе.

Ну и на выезд за город не понадобится тратить время на светофоры и пробки, так как ЖК стоит на самом выезде.

Из плюсов транспортной инфраструктуры близость к загородским комплексам отдыха, нет необходимости тратить по 30 минут на выезд из города, чтобы попасть в те же Самарские плавни. До центра порядка 10 км, в зависимости от времени суток и дня недели дорога на авто займет от 18 до 25 минут. На городском транспорте в среднем минут 40.

Из маршруток тут ходят: 59 и 149 на Старомостовую площадь через Старый мост, 115-я в Центр города по Слобожанскому шоссе, так же есть ряд маршрутов проходящих мимо по Слобожанскому шоссе в сторону центра города, но они все идут из Подгородного, Новомосковска и других населенных пунктов, это не внутригородские маршрутки, соответственно периодичность из не частая и идут они забитые. До 115 маршрутки в центр от ЖК нужно еще минут 10 пройти пешком.

Парковка

Застройщик предусмотрел 378 боксов для авто в самих зданиях ЖК, т.е. 42 бокса в 1-м доме на 180 квартир, даже учитывая, что некоторые квартиры будут объединены, боксов в 4 раза меньше чем потенциальных семей с машинами в доме, дворы без машин не декларировались застройщиком, соответственно все авто будут стоять между домами, создав одну большую парковку вместо жилого пространства. Часть боксов так же были выкуплены жителями Брамы 1, которые уже знают о проблеме парковки не на словах. Благо в Слобожанском еще есть ночные стоянки и множенство гаражных кооперативов, так что подыскать охраняемое место для авто есть где, но и так понятно что все захотят парковать машину под домом. Если вы собираетесь тут долго жить, советуем все же вложиться в паркинг, это избавит вас проблем с парковкой авто в будущем.

Экология

Тут никаких нареканий со стороны жителей Брамы 1 нет, воздух чистый, вредных предприятий рядом нет, Брама 2 находится дальше от Слобожанского шоссе, соответственно выхлопных газов от машин туту будет меньше.

Обзор ЖК и квартир

Дома будут расположены параллельно Слобожанскому шоссе по 2 дома в ряд и параллельно друг другу, между ними будут размещены игровые и спортивные площадки и проезды для авто, высотность всех домов будет 10 жилых этажей плюс на первом этаже будут боксы под авто.

Вокруг высотной застройки нет — c инсоляцией особых проблем не будет, кроме, возможно, нижних этажей домов, которые находятся между другими домами, смотрите на фото движения солнца, чтобы понимать с какой стороны будет больше и с какой меньше солнца.

Предлагаем 2 снимка движения солнца относительно ЖК Брама 2

Солнце движется по часовой стрелки справа на лево по желтой линии сектора между оранжевых лучей, более яркий оранжевый — восход, более темный — закат, на картинках солнце выставлено ровно в 12 часов дня.

ЖК позиционируется как комфорт класс, я предполагаю просто потому, что называться экономом, наверно, сейчас не модно и люди будут хуже покупать квартиры (это не так), или, возможно, чтобы оправдать цену Брама 2, которая сопоставима с ЖК эконом класса, которые находятся в городской черте левого и правого берега.

По всем параметрам это типичный эконом класс со всеми своими атрибутами — качество материалов и работ, количество будущих жильцов на м² пространства, малое количество дворового пространства для жильцов, не предусмотренно паркинга  хотя бы под потенциальные 2/3 будущих авто на территории комплекса, расположение на выезде из города и много других факторов.

Теперь по самим домам:

Строительство монолитно каркасное, кирпичные стены, пенополистирол и минеральная вата для утепления. Перегородкам из гипсовых пазогребневых плит толщиной 80 мм — с навесной мебелью могут быть проблемы, так же без должной гидроизоляции и при повышенной влажности они потрескаются со временем. Если эти перегородки будут устанавливаться для ванной, нужно уточнить будут ли использоваться влагостойкие или стандартные. Касательно заявленной улучшенной шумоизоляции данного материала — это очень зависит от того, как будет сделана технология застройщиком, просто поставить пазогребневые плиты мало, нужна звукоизоляционная прокладка, которая поможет закрыть часть звуков вроде соседнего телевизора или разговора, но чтобы получить звукоизоляцию еще лучше, нужно будет заморочиться с дополнительно шумоизоляцией, и тут весь смысл пазогребневых плит теряется. По сути это просто дешевый материал строительства.

Внутренний двор в каждом вытянут между соседними домами, по бокам от него проездная дорога с выездами из авто боксов и запаркованными машинами. Территория будет открытая, машины на территорию будут заезжать через шлагбаум поста охраны.

Отопление и горячая вода: индививидуальные газовые котлы 24 кВт

На этаже будет размещено по 10 квартир при условии, что соседние не будут объеденины в одну, а учитывая, что варианта 3-комнатных квартир нет для выбора, соединённых квартир может быть не мало. Во всех домах планировки практически идентичны.

Квартиры от 44 м² с возможностью объединения рядом стоящих, окна панорамные, есть небольшие открытые балконы.

Все планировки однокомнатных квартир практически идентичны — прямоугольная форма со сторонами примерно 1.2 к 1, объединение двух однокомнатных квартир даст просторную трехкомнатную квартиру 95-100 м², при объединении 2-комнатной с однокомнатной можно получить хорошую квартиру на 125 м² с 3-мя спальнями, кабинетом и кухней или кухней-залом без кабинета. Все варианты объединения можно посмотреть на фото планировки этажа выше.

Планировка квартир нормальная — без аппендиксов и длинных комнат, благодаря максимальной «квадратности» пространство внутри квартиры можно использовать максимально эффективно, единственное, что не понравилось объемные коридоры в 2-х комнатных квартирах, но не критично.

Базовые планировки в Брама 2 с официального сайта застройщика:

Все остальные планировки идентичны вышеперечисленным, только могут быть зеркально отражены или перевернуты, в зависимости от того, с какой стороны дома находятся.

Шум в квартирах

Дом находится вдали от шумных дорог, проблем с шумом за окном тут не будет, из того что может стать проблемой — ремонты в квартирах ближайшие 2-3 года после ввода в эксплуатацию, а может и дольше, многие покупали на перепродажу и будут ждать своего покупателя еще, или собственники повременят с ремонтами во время войны. Так же проблема шумоизоляции от соседей, если пазогребневые плиты будут сделаны не правильно, соседский телевизор превратится для вас постоянное в радио.

Сравнение со схожими ЖК в Днепре

Из похожих Новостроек в Днепре строится ЖК Счастливый в Днепре, расположение домов, двора, и планировок очень схожие, как и класс застройки, это позволяет сравнить преимущество и недостатки каждого из ЖК относительно друг друга, советуем по ссылке ознакомится с обзором ЖК Щасливий в Днепре, так же добавили еще 2 ЖК по схожей цене, которые строятся рядом:

Цены на квартиры ЖК Днепровская Брама 2

К продаже предлагаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, двухкомнатные квартиры с маленькой кухней-залом, кладовки и паркинг.
Цены актуальные на апрель 2024 года

Минимальная цена м² от застройщика с начала строительства в августе 2019 года по февраль 2024 года выросла с 450 USD до 730 USD за м² (+38%).

Минимальная средня цена м² от застройщика на первичку по низу рынка в районе застройки Левый берег Днепра ≈ 815 USD, следовательно, имеем цену в ЖК на 10% ниже рынка в этом районе.

Средние цены новостроек в Днепре от застройщика на Левом берегу составляет 900 $/м², что на 20% больше чем в ЖК Брама 2

Доступность рассрочки

Есть рассрочка на 2 года, от 30% первый взнос

еОселя не доступна

Итоги

ЖК Днепровская Брама 2 типичная новостройка эконом класса на краю города, цены в первой Браме были очень привлекательные, поэтому ее быстро распродали и запланировали строительство нового микрорайона рядом в виде Брамы 2, тут ситуация полностью зеркальная с ЖК Щасливый и его продолжением ЖК Щасливый в Днепре, только в случае новостроек на Тополе во второй стройке, хотя бы минимально, но учли проблемы при проектировании первой. В ЖК Браме это сделали посредственно.

Но нельзя сказать, что у ЖК нет своего покупателя, квартиры активно скупаются за счет хорошей цены, рассрочки и не плохой инфраструктуры рядом.

Если искать квартиру на Левом берегу в Днепре – то между выбором вторички и первички квартира в Браме 2 явно выигрывает, так как это будет не убогая хрущевка или панелька с грязным подъездом, сомнительными соседями и вонючими подвалами. Цены, особенно на ранней этапе строительства Брамы 2, были сопоставимы со вторичным рынком, даже учитвая будущий ремонт в квартире. Добавьте сюда еще демографическую и социальную составляющую среднего микрорайона на Левом берегу и Днепровская Брама 2 будет казаться идеальным домом.

Если же для выбора новой квартиры рассматривать только первичку, как Левого так и Правого берега в бюджете $730 — $850, то тут Брама 2 будет выглядеть совсем не так привлекательно, так как в сравнении с другими ЖК вылазят «проблемы» этой новостройки.

Что не понравилось

1. Общая проектировка застройки и ЖК — балконы с непонятной открытой частью, отсутствие элементарных корзин и обозначенных мест для кондиционеров — через время фасад просто изуродуется внешними блоками. Нет нормального разграничения для жилого и не жилого пространства на территории, всюду будут машины, выхлопными газами которых будут дышать дети на площадке рядом, минимальные зеленая зона, летом будет жарко находится между домами, так как все залито асфальтом или заложено плиткой, мусорные баки посреди ЖК. Сюда же и общая бедность инфраструктуры, которую застройщик привносит в этот район для будущих жителей его домов.
2. Без авто в данной локации жить будет не комфортно, все часто акцентируют внимание, как быстро от сюда за 15 минут можно добраться до центра (в реальности дольше), но никто не акцентирует что это на своём авто. Городского общественного транспорта рядом нет, до ближайших маршруток 10-15 минут пешком по району или переходить Слобожанское шоссе, только вот до ближайшего перехода  тоже дойти надо. Но и этот пункт порождает отдельную проблему п.3
3. Проблема паркинга — 378 боксов на 1620 квартир, остальной паркинг на территории, съездите в ЖК Счастливый, который уже построен и заселен, и посмотрите как выглядит двор-парковка и как много «комфорт класса» в этом.
4. Управляющая компания от застройщика, от которой будет не возможно отказаться, монополизм власти всегда ведет к деградации управления и навязыванию своих условий, но время покажет
5. пос. Слобожанское выглядит неплохо, относительно некоторых районов города, но денег на развитие у поселка несопоставимо меньше Днепра, и если, например, в район ул. Калнышевского город вложился и сделал из него приличное место, тут такого ждать не приходится, собственно, по этому и стоит требовать развития инфраструктуры вокруг ЖК от застройщика.
6. Между текущими ЖК Брама 1, 2 и Золотыми ключами остаётся заманчиво много места для постройки Брамы 3 и 4, учитывая спрос на квартиры во второй Браме, с точки зрения бизнеса, просто не позволительно не застроить этот участок еще десятком зданий. Так что есть перспектива много лет прожить в непрекращающейся стройке с вечным грохотом, пылью и всеми прелестями строительства, но это только предположения автора

Что понравилось

1. Цена на квартиры, особенно в начале строительства, позволила многим переехать из старого жилого фонда в новый, особенно касается жителей левого берега, которые привыкли жить в этом районе. Дополнительным бонусом стал рост стоимости квартиры. На данный момент цена в ЖК одна из самых низки в городе — от $730, похожая цена на Левом берегу есть в ЖК Вертикаль — от $720 и ЖК Содружество 10 (дом рядом с Брамой) — от $740, на Правом берегу — ЖК на ул. Одоевского, 37-45 — от $770, ЖК BARVY — от $700, ЖК Счастливый в Днепре — от $800
2. Продажа квартир по рассрочке на 2 года
3. Инфраструктура рядом — садик в минутной доступности, школы, супермаркеты, современный спортивный комплекс с бассейном, лесопарк через дорогу, если у вас нет необходимости выезжать каждый день в центр города Слобожанское полностью покроет все повседневные запросы для жизни. Так же, доступна уже созданная инфраструктура вокруг Брамы 1 в виде кофеен, кафетериев, и сферы обслуживания
4. В 10 минутной доступности на машине три крупных — ТЦ Метро, Эпицентр и Караван с кинотеатром
5. Быстрый доступ на машине к зеленным зонам Самарского острова, Новоселицы и Самарский плавней