ЖК Дніпровська Брама 2, Дніпро

ЖК Дніпровська Брама 2 — продовження забудови пустиря на виїзді з міста у бік Підгородного. Будинки знаходяться вже не в межах міста, а у селищі Слобожанське. Хоча, по суті, ЖК відносять до Дніпра. Це одні з найдешевших м² від забудовника у Дніпрі, з перевагами у вигляді еОселі та розстрочки на 2 роки. Розглянемо цей економ варіант і визначимо чим він кращий, чи гірший, за інші ЖК економ класу у Дніпрі.

Характеристики об’єкту

• Адреса новобудови: Слобожанське, вул. Сімейна, буд. 6
• Кількість будинків: 9 будинків, кожен будинок на 2 секції
• Паркінг: гаражні бокси на 378 місць, паркінг на території
• Кількість квартир: 1620
• Тип опалення: індивідуальне газове у квартирі
• Стіни: цегла
• Утеплення: мінеральна вата, пінополістирол
• Технологія будівництва: монолітно каркасна
• Висота стелі: 2.8 м
• Забудовник: ІнвестДніпроБуд
• Початок будівництва: серпень 2019 року
• Терміни здачі: 4 кв.2024 року
• Розстрочка від забудовника: на 2 роки, перший внесок від 30%
• Ціни на квартири: від 730 $/м², від $31 530 за 1 кімнатну квартиру
• Ціни на паркінг: від $13 520 за 20-22 м²

Хід будівництва

Фото: квітень 2024 року, більше фото з ходу будівництва цього ЖК дивіться у нашому телеграм каналі

фото: січень 2024 року

Фотографії ходу будівництва ЖК на кінець січня 2024 року.

Розташування Дніпровська брама 2

Житловий будинок розташований у селищі Слобожанське, в районі забудови ЖК Лівий берег Дніпра, яке примикає з півночі до міста, хоч, по суті, це інший населений пункт, покупці не розривно пов’язують знаходження цього ЖК у межах міста. Будинок знаходиться на виїзді з міста в бік Підгородного з лівого боку за напрямом з міста. Раніше тут уже було збудовано ЖК Дніпровська Брама, новий ЖК будується за ним, далі від дороги.

Забудова Слобожанського

Поштовх до розвитку даної ділянки, безперечно, дало будівництво Брами 1. Дешеві квартири поряд з дорогою, яка поєднує ЖК з центром міста швидко розлетілися серед жителів лівого берега. Тут можна було вигідно поміняти свою 50-річну хрущовку на новий будинок. Дніпровська брама 1 вже заселена, інфраструктура підтягнулася. У стилобаті та поряд з домом достатньо комерції, щоб комфортно жити не виїжджаючи щоразу у “місто”.

Потрібно сказати, що кількість нових ЖК на одиницю площі у Слобожанському не менша, ніж у будь-якому районі Дніпра. Тут багато факторів впрлива, і примикання до міста лише один із них. Дешева земля для забудови, різниця в масштабах корупції місцевої влади, непогана житлова та транспортна інфраструктура, якщо є машина. Зрозуміло, що місце не найпривабливіше, з погляду віддаленості від центру міста, але з точки зору звичайного життя, тут є поряд все необхідне. І, в цілому, не гірше, ніж у будь-якому мікрорайоні лівого берега Дніпра, а іноді й краще.

Хоча будинки і будуються, що називається “в полі”, новий житловий район не знаходиться десь далеко від іншої забудови, поряд з новим мікрорайоном так само стоять інші житлові комплекси, частина з яких побудована зовсім нещодавно. Також поряд є будинки радянської доби, дитячий садок, спортивний комплекс, далі по дорозі знаходиться котеджне селище Золоті ключі. Через Слобожанське шосе знаходиться велика лісопаркова зона.

Новобудови поруч

Поруч із новобудов знаходяться: ЖК Брама 1, ЖК на вул. Співдружності, буд. 10 (здача 4 квартал 2024 р), ЖК по вул. Спортивна, буд. 1, ЖК Слобожанський, ЖК Слобожанська Слобода, через дорогу — КМ ЛісоПарковий (від забудовника Брами 2), ЖК Вертикаль на Клочко 6

Інфраструктура

Зважаючи на те, що Слобожанський має не прив’язану до Дніпра, повністю свою інфраструктуру, на території селища, маємо все, що потрібно для комфортного життя. Три державні садки, школа, продуктові супермаркети, спортивний центр та розвинута сфера обслуговування. Тобто наша асоціація з поняттям “селища” туту тільки на папері. По суті, це окремий район Дніпра, зі своєю вже усталеною інфраструктурою.

Що з інфраструктури буде збудовано забудовником — спортивні, дитячі та ігрові майданчики між будинками. Гаражи в секціях, паркування на території комплексу, дорога навколо комплексу, та й, власне, все. Тут економ клас, чекати на те, що забудовник розвиватиме якось територію навколо не варто.

Тепер про інфраструктуру навколо ЖК:

Зелені зони

• лісопарк Дружби Народів через Слобожанське шосе — велика зелена територія. Ідеальне місце для прогулянки, пікніку чи пробіжки;
• озеро Озерище — 10 хвилин на авто;
• Самарський острів та р. Кільчень — 10 хвилин на авто;
• Новоселиця — 20 хвилин на авто;
• Орловщина, Піщанка, і вся територія Самарських плавнів із турбазами, річкою та зеленою зоною  — 25-35 хвилин на авто в залежності від віддаленості місця відпочинку.

Інфраструктура для дітей

• ясла-садок №4 “Дивосвіт” — менше 5 хвилин;
• дитячий садок №6 Червона шапочка  — 10 хвилин пішки;
• ясла-садок №7 “Колосок” — менше 12 хвилин;
• Школа №2 – 12 хвилин пішки;
• Слобожанська творча школа;
• Слобожанський ліцей №1.

Медичні заклади:

• Слобожанська Амбулаторія Сімейної Медицини;
• Дніпровський медико-хірургічний центр ім. Н.І. Пирогова;
• Дніпровська центральна лікарня Дніпропетровської обласної ради;
• Підстанція швидкої допомоги Індустріального району зв. Дніпро;
• Медичний центр Здорова нація;
• Garvis — 10 хв;
• Міська лікарня №6 — 10 хв.

Спортивна інфраструктура

• Спорткомплекс “Слобожанський” (Спорт для всіх);
• Fitness & Beauty Studio “Bars”;
• Тренажерний зал “Platan”;
• Тенісний клуб Максимум у Золотих ключах;
• СК «Тріумф» на Самарівці;
• Фітнес клуб F3 на Слобожанському проспекті.

Кафе та ресторани

Солона Карамель, ресторан Ny Sho Tam, Clover, Булкакофе, Плов Хочу, ресторан Евріка, Double D Coffee, Острів суші, Едбург, багато невеликих піцерій.

ТЦ, супермаркети та продуктові ринки

АТБ у перших Брамі, Dmart, АТБ на Василя Сухомлинського, багато продуктових магазинів, Караван – 10 хвилин на авто, METRO та Епіцентр – до 10 хвилин на авто.

Транспортна інфраструктура

Будинок розташований поряд зі Слобожанським шосе. Це дає прямий виїзд у бік центру міста, та можливість швидко дістатися до будь-якої точки вздовж Слобожанського шос. Також по Василя Сухомлинського можна швидко переїхати на Донецьке шосе.

Для виїзду за місто не доведеться витрачати час на світлофори та затори, тому що ЖК стоїть на самому виїзді.

З плюсів транспортної інфраструктури:

•  Близькість до заміських відпочинкових комплексів, немає необхідності витрачати по 20-30 хвилин на виїзд з міста;
• До центру близько 10 км, в залежності від часу доби та дня тижня дорога на авто займе від 18 до 35 хвилин.;
• Швидкий виїзд на Донецьке шосе.

Громадський транспорт

З маршруток тут ходять:

• 59 і 149 на Старомостову площу через Старий міст;
• 115-а в Центр міста Слобожанським шосе.

Є ряд маршрутів, що проходять повз Слобожанське шосе у бік центру міста. Але вони всі йдуть з Підгородного, Новомосковська та інших населених пунктів, це не внутрішньоміські маршрутки, відповідно періодичність іх нечаста і йдуть вони забиті.

До 115 маршрутки в центр міста від ЖК потрібно ще хвилин 10 пройти пішки. Їхати до центру щонайменше 30 хвилин.

Паркування

Забудовник передбачив 378 боксів для авто у самих будинках ЖК, тобто, 42 бокси в одному будинку на 180 квартир.

Навіть враховуючи, що деякі квартири будуть об’єднані, боксів у 4 рази менше, ніж потенційних сімей з машинами. Всі авто стоятимуть між будинками, створивши одне велике паркування замість житлового простору.

Частину боксів так само викупили мешканці Брами 1, які вже знають про проблему паркування не на словах.

Екологія

Тут ніяких нарікань з боку жителів Брами 1 немає, повітря чисте, шкідливих підприємств поруч немає, Брама 2 знаходиться далі від Слобожанського шосе, відповідно вихлопних газів від машин тут буде менше. Хіба що вихлопні гази запаркованих під вікнами авто.

Огляд ЖК та квартир

Будинки будуть розташовані паралельно до Слобожанського шосе, по 2 будинки в ряд і паралельно один одному, між ними будуть розміщені ігрові та спортивні майданчики та проїзди для авто, висотність усіх будинків буде 10 житлових поверхів плюс будуть бокси під авто.

Інсоляція поруч з ЖК

Навколо висотної забудови немає — з інсоляцією особливих проблем не буде, дивіться на фото руху сонця, щоб розуміти, з якого боку буде більше і з якого менше сонця.

Пропонуємо 2 знімки руху сонця навколо ЖК Дніпровська Брама 2

Сонце рухається за годинниковою стрілкою праворуч на ліворуч по жовтій лінії сектора між помаранчевими променями, яскравіший помаранчевий — схід, темніший — захід сонця, на картинках сонце виставлено рівно о 12 годині дня. Для орієнтування використовуйте Запорізьке шосе, будинки знаходяться паралельно до нього. Але загалом краще аналізувати окремо кожен під’їзд.

ЖК позиціонується як комфорт клас, я припускаю просто тому, що називатися економом, напевно, зараз не модно і люди будуть гірше купувати квартири (це не так), або, можливо, щоб виправдати ціну ЖК Брама 2, яку можна порівняти з ЖК економ класу, які знаходяться в межах міста лівого і правого берега.

За всіма параметрами це типовий економ клас з усіма своїми атрибутами — якість матеріалів та робіт, кількість майбутніх мешканців на м² простору, мала кількість дворового простору для мешканців, не передбачено паркінгу, хоча б під потенційні 2/3 майбутніх авто на території комплексу, розташування на виїзді з міста та багато інших факторів.

Які матеріали та технології використовують для будівництва

Будівництво монолітно каркасне, стіни цегляні. Пінополістирол та мінеральна вата для утеплення.

Перегородкам з гіпсових пазогребневих плит товщиною 80 мм — з нависними меблями можуть бути проблеми, так само без належної гідроізоляції і при підвищеній вологості вони потріскаються з часом. Якщо ці перегородки будуть встановлюватися для ванної, потрібно уточнити чи використовуватимуться вологостійкі або стандартні. Щодо заявленої покращеної шумоізоляції даного матеріалу — це дуже залежить від того, як буде зроблена технологія забудовником. Просто поставити пазогребневі плити мало, потрібна звукоізоляційна прокладка, яка допоможе закрити частину звуків на кшталт сусіднього телевізора або розмови. Але щоб отримати дійсно гарну звукоізоляцію, потрібно буде заморочитися з додатково шумоізоляцією. І тут весь сенс пазогребневих плит втрачається. По суті, це просто дешевий матеріал будівництва.

Внутрішній двір витягнутий між сусідніми будинками, з обох боків від нього проїзна дорога з виїздами з авто боксів та запаркованими машинами. Територія буде відкрита, машини на територію заїжджатимуть через шлагбаум посту охорони.

Опалення та гаряча вода: індивідуальні газові котли 24 кВт

Планування поверхів та квартир ЖК Дніпровська Брама 2

На поверсі буде розміщено по 10 квартир за умови, що сусідні не будуть об’єднані в одну. Враховуючи, що варіанта 3-кімнатних квартир немає для вибору, з’єднаних квартир може бути чимало. У всіх будинках планування практично ідентичні.

Квартири від 44 м² з можливістю об’єднання поряд. Вікна панорамні, є невеликі відкриті балкони.

Всі планування однокімнатних квартир практично ідентичні — прямокутна форма зі сторонами приблизно 1.2 до 1. Об’єднання двох однокімнатних квартир дасть простору трикімнатну квартиру 95-100 м². При об’єднанні 2-кімнатної з однокімнатною можна отримати хорошу квартиру на 125 м² з трьома спальнями, кабінетом, кухнею або кухнею-залом без кабінету. Всі варіанти об’єднання можна переглянути на фото планування поверху вище.

Планування квартир нормальне — без апендиксів і довгих кімнат, завдяки максимальній “квадратності” простір усередині квартири можна використовувати максимально ефективно, єдине, що не сподобалося об’ємні коридори в 2-кімнатних квартирах, але не критично.

Базові планування в Дніпровська Брама 2 з офіційного сайту забудовника:

Всі інші планування ідентичні вищезгаданим, тільки можуть бути віддзеркалені або перевернуті, залежно від того, з якого боку будинку знаходяться.

Шум у квартирах

Будинок знаходиться далеко від жвавих доріг, проблем з шумом за вікном тут не буде, що може стати проблемою — ремонти в квартирах найближчі 2-3 роки після введення в експлуатацію. А може і довше, багато хто купував на перепродаж, і чекатиме свого покупця. Або власники перечікують із ремонтами на час війни. Так само проблема шумоізоляції від сусідів, якщо пазогребневі плити будуть зроблені неправильно, сусідський телевізор перетвориться для вас на постійне радіо. Можливе майбутнє будівництво поруч.

Порівняння зі схожими ЖК у Дніпрі

Зі схожих варіантів Новобудов у Дніпрі будується ЖК Щасливий у Дніпрі, розташування будинків, двору, та планувань дуже схожі, як і клас забудови. Це дозволяє порівняти переваги та недоліки кожного з ЖК. Радимо за посиланням ознайомитись з оглядом ЖК Щасливий у Дніпрі, також додали ще два ЖК за схожою ціною, які будуються поруч:

Ціни на квартири ЖК Дніпровська Брама 2

До продажу пропонуються однокімнатні та двокімнатні квартири, двокімнатні квартири з маленькою кухнею-залом, комори та паркінг.
Ціни актуальні на квітень 2024 року

Мінімальна ціна м² від забудовника з початку будівництва у серпні 2019 року до лютого 2024 року зросла з 450 USD до 730 USD за м² (+38%).

Мінімальна середня ціна м² від забудовника на первинку по низу ринку в районі забудови Лівий берег Дніпра ≈ 815 USD, отже, маємо ціну в ЖК на 10% нижче за ринок у цьому районі.

Середня ціна від забудовника на Лівому березі складає 900 $/м², що на 20% більше, ніж у ЖК Брама 2

Доступність розстрочки

Є розстрочка на 2 роки, від 30% перший внесок

еОселя не доступна

Підсумки

ЖК Дніпровська Брама 2 – типова новобудова економ класу на краю міста. Ціни в першій Брамі були дуже привабливі. Тому її швидко розпродали та запланували будівництво нового мікрорайону поряд у вигляді Брами 2. Ситуація повністю дзеркальна з ЖК Щасливий та його продовженням ЖК Щасливий у Дніпрі. Тільки у випадку новобудов на Тополі у другому будівництві, хоча б мінімально, але врахували проблеми при проектуванні першої. У ЖК Брамі це зробили посередньо.

Але не можна сказати, що у ЖК немає свого покупця. Квартири активно скуповуються за рахунок хорошої ціни, розстрочки, і непоганої інфраструктури поруч.

Якщо шукати квартиру на Лівому березі у Дніпрі – то між вибором вторинки та первинки квартира у Брамі 2 явно виграє. Бо це буде не убога хрущовка чи панелька з брудним під’їздом, сумнівними сусідами та смердючими підвалами.

Ціни, особливо на ранньому етапі будівництва, були співставні з вторинним ринком, навіть враховуючи майбутній ремонт у квартирі. Додайте сюди ще демографічну та соціальну складову середнього мікрорайону на Лівому березі, і ЖК Дніпровська Брама 2 здаватиметься ідеальним будинком.

Якщо ж для вибору нової квартири розглядати тільки первинку, як лівого так і правого берега в бюджеті $730 – $850, то тут Брама 2 виглядатиме зовсім не так привабливо. Оскільки порівняно з іншими ЖК вилазять “проблеми” цієї новобудови.

Що не сподобалося

1. Загальне проектування забудови та ЖК. Балкони з незрозумілою відкритою частиною. Відсутність кошиків та позначених місць для кондиціонерів. На зданих будинках фасади вже виглядають жахливо із-за кондиціонерів. Немає нормального розмежування для житлового та не житлового простору на території. Усюди будуть машини, вихлопними газами яких дихатимуть діти на майданчику поряд. Мінімальні зелена зона, влітку буде спекотно перебуває між будинками. Сміттєві баки посеред ЖК і ніяк не відгороджені. Влітку сморід буде стояти на весь ЖК. А чим таке заслужили жителі 2-х будинків між якими їх поставили взагалі не зрозуміло. Загальна бідність інфраструктури, яку забудовник привносить у цей район для майбутніх мешканців;
2. Без авто в даній локації жити буде не комфортно. Всі часто акцентують, як швидко від сюди за 15 хв. можна дістатися центру міста (насправді довше), але ніхто не каже, що це на своєму авто. Міського громадського транспорту поряд немає, до найближчих маршруток 10-15 хвилин пішки районом або переходити Слобожанське шосе. Тільки ось до найближчого переходу теж дійти треба;
3. Проблема паркінгу – 378 боксів на 1620 квартир, решта паркінгу на території. З’їздіть у ЖК Щасливий, який вже побудований та заселений. Подивіться там, як виглядає двір-парковка, та як багато “комфорт класу” в цьому;
4. Керуюча компанія від забудовника, від якої буде неможливо відмовитися. Монополізм влади завжди веде до деградації управління та нав’язування своїх умов, час покаже;
5. Слобожанське виглядає непогано, навіть відносно деяких районів міста. Але грошей на розвиток у селища незрівнянно менше від Дніпра. І якщо, наприклад, у район вул. Калнишевського місто вклалося і зробило з нього пристойне місце, тут такого чекати не доводиться. Власне, тому і варто вимагати розвитку інфраструктури навколо ЖК саме від забудовника;
6. Між поточними ЖК Брама 1, 2 і Золотими ключами залишається багато місця для будівництва Брами 3 і 4. Ввраховуючи попит на квартири в Брамі 2, з точки зору бізнесу, просто не можна не забудувати цю ділянку ще десятком будинків. Тож є перспективаище багато років прожити в безперервному будівництві. З вічним гуркотом, пилом і всіма принадами будівництва.

Що сподобалось

1. Ціна на квартири на початку будівництва. Вона дозволила багатьом переїхати зі старого житлового фонду до нового. Особливо жителі лівого берега, які звикли жити в цьому районі. Додатковим бонусом стало зростання вартості квартири. На даний момент ціна в ЖК одна з найнижчих у місті — від $730, схожа ціна на Лівому березі є у ЖК Вертикаль — від $720 та ЖК Співдружність 10 (будинок поруч із Брамою) — від $740, на Правому березі — ЖК по вул. Одоєвського, 37-45 — від $770, ЖК BARVY — від $700, ЖК Щасливий у Дніпрі — від $800;
2. Розстрочка на 2 роки;
3. Інфраструктура поряд. Садок у хвилинній доступності, школи, супермаркети, сучасний спортивний комплекс з басейном. Лісопарк через дорогу. Якщо у вас немає потреби виїжджати щодня в центр міста, Слобожанське повністю покриє всі повсякденні запити для життя. Доступна вже створена інфраструктура навколо Брами 1 у вигляді кав’ярень, кафетеріїв, та сфери обслуговування;
4. У 10 хвилинній доступності на машині три великі ТЦ — Метро, Епіцентр і Караван з кінотеатром;
5. Швидкий доступ на машині до зелених зон Самарського острова, Новоселиці та Самарський плавнів