єОселя 2024 — Условия, банки, оформление, отзывы

Программа єОселя стартовала в октябре 2022 года, как льготное ипотечное кредитование для военных, медиков, педагогов и полицейских. После августа 2023 года ее несколько раз расширяли и видоизменили. Расширили круг категорий людей, которым она стала доступна, а также поменяли требования к продаваемому жилью, которое может участвовать в программе.

Соберем в одну статью всю актуальную информацию о данной программе. Будем обновлять статью при появлении изменений в правилах программы, тем более, что официальная страница єОсели на портале Дия содержит фактические ошибки. И не учитывает последние изменения в программе в 2024 году.

Статитсика выдачи єОселя на сейчас

С начала программы по март 2024 года в банки через Дию обратилось порядка 20 тыс. человек. 8,4 тыс. получили кредиты, что составляет 40% от всех обращений в банки.

В текущем 2024 году в бюджет заложены средства на выдачу около 12 000 ипотечных кредитов. Для сравнения, в 2023 году было выдано 5 855 всеми банками-участниками программы. Наиболее активные — Киев и Киевская область. Почти 45% всех выданных ипотек приходится на них. Следующие за ними — Львовская, Винницкая, Волынская, Одесская и Черниговская области.

Какие условия программы єОселя

Основное преимущество єОсели в низких процентах на взятие ипотечного кредита под 3% или 7% в зависимости от категории получателя. тогда как у банков предлагают ставки на уровне 15–25%. Так же низкий первый платеж — от 20%.

Суть программы заключается в том, что банки выдают ипотеку украинцам по определенным критериям отбора, а государство компенсирует банкам сниженную процентную ставку.

Основные условия єОселя:

• ставка на срок кредита — 3% для льготных категорий, 7% для всех других категорий людей, которые подходят по правилам отбора;
• срок — до 20 лет;
• минимальный первый взнос — 20%;
• ипотеку можно оформить только в банке-участнике программы;
• ставка фиксируется в гривне;
• жилье, приобретенное по программе «єОселя», подлежит обязательному страхованию;
• Кредитуется оценочная стоимость жилья, а не выставленная продавцом.

Граничная стоимость жилья по єОселя

Предельная стоимость не может превышать среднюю стоимость жилья по регионам Украины, определенную Минрегионом, умноженную на соответствующие коэффициенты:

• 2 — для Киева, Днепра, Львова, Одессы, Харькова и областных центров, населенных пунктов на расстоянии до 15 км от областных центров и Киева, населенных пунктов численностью более 300 тыс. человек
• 1,75 — для населенных пунктов численностью до 300 тыс. человек

Если стоимость 1 м² жилья выбранной квартиры превышает предельную, разницу необходимо уплатить за счет первого взноса.

Таблица средней стоиомости жилья рассчитанные Минрегионом на 1 января 2024 года:

Условия, согласно которым осуществляется ипотечное кредитование, утверждены постановлением Кабинета министров № 856 от 2 августа 2022 года (последняя редакция от 19.03.2024). Условия программы гарантируются государством и не будут изменяться.

Кто может претендовать на получение єОсели

Участие в программе доступного кредитования может взять не каждый, так как есть четкие критерии к участникам. Вот основные требования:

• Граждане Украины;
• Лица от 18 лет и не старше 70 лет в день полной выплаты ипотеки;
• Лица, не имеющие жилья или имеющие менее 52,5 м² и 21 м² на каждого члена семьи дополнительно (супруг/супруга, несовершеннолетний ребенок/дети, проживающие с заявителем);
• Ветераны войны, участники боевых действий, люди с инвалидностью из-за войны и члены их семей;
• Жилье лиц находится в зоне боевых действий и на временно оккупированных территориях;
• Лица, которых нет в санкционных списках;
• Платежеспособные граждане, не участвующие в других программах от государства по обеспечению жильем.

Льготные категории населения єОселя

В программе єОселя могут принять участие льготные категории населения. Для них ипотека будет оформлена под 3%. Сниженная ставка действует для:

• военнослужащих Вооруженных Сил по контракту, СБУ, Службы внешней разведки, Главного управления разведки Минобороны, Национальной гвардии, Госпогранслужбы, Управления государственной охраны, Госспецсвязи, Госспецтрансслужбы, прокуроров специализированных прокуратур в сфере обороны Офиса Генерального прокурора, Службы судебной охраны, детективов, старших детективов и лиц начальствующего состава Национального антикоррупционного бюро, лиц рядового и начальствующего состава Государственного бюро расследований, детективов и лиц начальствующего состава Бюро экономической безопасности, полицейских, а также членов семей указанных лиц;

Важно: для мобилизированных, УБД, ветеранов льготная программа не действует, только для тех, кто подписал контракт

• для медицинских работников — специалистов и профессионалов учреждений охраны здоровья государственной и коммунальной формы собственности;
• для педагогических работников — учебных заведений государственной и коммунальной формы собственности;
• для научных и научно-педагогических работников — учебных и научных заведений государственной или коммунальной формы собственности.

Для всех остальных категорий населения действует процентная ставка в 7%.

Подтвердить принадлежность заявителя к льготной категории нужно с помощью справки с основного места работы с указанием должности. Если покупатель жилья через некоторое время уволится с работы и не будет занимать должность, входящую в перечень профессий для льготного кредитования, условия ипотеки поменяются. Он продолжит погашать платежи с начислением обычной процентной ставки — 7% годовых.

Обратите внимание: Компенсация приостанавливается, если:

• вы предоставили ложную информацию о себе и/или членах своей семьи;
• не предоставили документы о подтверждении места работы (категории) в указанный срок;
• в случае смены места работы (категории). Кроме случаев, когда лицо потеряло должность в результате получения инвалидности I или II группы в результате войны;
• нарушено обязательство по договору более чем на 30 календарных дней.

Компенсация процентов возобновляется при погашении задолженности до 90 календарных дней со дня ее возникновения. Или осуществления банком и клиентом реструктуризации просроченной задолженности по договору об ипотечном кредите. Если же задолженность не погашена в срок до 90 календарных дней, право на компенсацию процентов теряется до конца срока ипотеки.

Какие квартиры попадают под требования программы єОселя

На вторичном рынке можно получить жилье в доме:

• По ипотеке 3% — не старше чем десять лет
• По ипотеке 7% — не старше чем три года

На первичном рынке, купить квартиры от застройщика по программе єОселя, можно только в строящихся или не старше 3-х лет с момента сдачи новостройках аккредитованных в банках, которые выдают єОселю.

Пример расчета площади квартиры, доступной для семьи в еОселю:

• Если у заявителя нет детей и супруги/супруга, он может претендовать максимум на 52,5 квадратных метров жилья.
• Если у семейной пары есть один ребенок до 18 лет, максимально допустимая площадь составит 52,5 + 21 + 21 = 94,5 м².
• Семьи с двумя несовершеннолетними детьми могут купить в ипотеку квартиру площадью до 52,5 + 21 + 21 +21 = 115,5 м² и т.д.

Какие дома можно купить по программе єОслея:

С 2024 года появилось право покупать не только квартиры, но и дома (+ таунхаусы) по программе єОселя. Можно выбрать частные дома площадью 62,5 м² на человека плюс 21 м² на каждого следующего члена семьи.

Требования по дате ввода в эксплуатацию для домов такие же, как и для квартир:

• Представителям льготных профессий под 3%, и ветеранам под 7% доступны частные дома, не старше десяти лет, в Киеве и областных центрах и без ограничений возраста – в других населенных пунктах.
• Другим категориям граждан под 7% доступны дома, не старше трех лет.

Важно: для покупки дома или таунхауса по программе єОселя земля должна принадлежать исключительно к землям жилой и общественной застройки.

Дачные и садовые дома, размещенные на дачных и садовых участках, а также дома, размещенные на земельных участках с/х назначения, недоступны для оформления ипотеки.

Пример расчета площади дома или таунхауса, доступного для семьи в єОселю:

• Если у заявителя нет детей и супруги/супруга, он может претендовать максимум на 62,5 квадратных метров жилья.
• Если у семейной пары есть один ребенок до 18 лет, максимально допустимая площадь составит 62,5 + 21 + 21 = 104,5 м².
• Семьи с двумя несовершеннолетними детьми могут купить в ипотеку дом площадью до 62,5 + 21 + 21 +21 = 125,5 м² и т.д.

Выбрать можно и более просторную квартиру или дом, но ипотеку выдадут только на метраж по постановлению. Остальную сумму придется покрыть самостоятельно вместе с первым взносом.

Где искать квартиры которые доступны по єОсели?

1. На первичном рынке от застройщика — список аккредитованных ЖК по городам Украины, просто позвоните в отдел продаж интересующего ЖК из списка, и вам все расскажут;
2. Вторичный рынок — на сайтах объявлений → дом.рия, лун, риелтор.юа — на каждом есть отдельный раздел с поиском квартир с єОселя. На олх лучше не искать, так как много мошенников и просто спамных объявлений;
3. Спрашивать наличие предложений у банков. У них может быть как своя база объявлений, так и риелторы, с которыми они сотрудничают. У некоторых банков есть свои квартиры, полученные от невозвращенных ипотечных кредитов;
4. Обратиться в местное АН или к риелтору, который работает с єОселей;
5. Договориться с владельцем желаемой квартиры о продаже ее по программе.

Какие банки участвуют в программе єОселя

Список банков постоянно расширяется, недавно был добавлен банк Кредит Днепр, мы сделали таблицу, где можно посмотреть актуальный на сейчас список банков предоставляющих ипотеку єОселя, реальную % ставку банка и ссылку на страницу банка с информацией о программе и єОселя калькулятор

* — Реальная ставка банка включает в себя все одноразовые платежи банка, государственные платежи и нотариальные платежи, более детально смотрите ниже в разделе «дополнительные платежи». Так же реальная ставка может незначительно меняться при разной сумме кредитования. В таблице была взята сумма ипотеки в 2 млн. грн, первый платеж 20%, срок 240 месяцев.

єОселя калькулятор

Скачайте по ссылке файл Excel єОселя калькулятор или рассчитайте онлайн в Google таблицах, необходимо подставить свои данные и получите полную информацию о:

• реальной процентной ставке;
• сколько будет стоить ипотека (реальная переплата);
• график погашения в течении выбранного периода.

Есть также и денежное ограничение займа, которое зависит от банка, например, в Укргазбанке — 5 млн. грн., в Ощадбанке — 6 млн. грн., в ПриватБанке — 4 млн. грн

єВидновленя

Верховная Рада 22 февраля 2024 года поддержала во втором чтении законопроект №10208, предусматривающий возможность использовать сертификат «єВідновлення» для покупки жилья по государственной программе «єОселя».

«Например, вы получили жилищный сертификат «єВідновлення» за уничтоженное жилье на 2 миллиона гривен. Однако квартира, которую хотите приобрести, дороже и стоит 3 миллиона. Раньше в таком случае нужно было сразу доплатить из собственных средств или выбрать более дешевое жилье. Теперь можно часть суммы сделки покрыть сертификатом, а на остальное взять кредит по государственной программе єОселя», — сообщил министр цифровой трансформации Украины Михаил Федоров.

Как офоромить єОселя

Стандартное оформление єОсели состоит из нескольких этапов, которые включают:

Подачу заявки в Дия → Выбор банка → Подачу документов в банк → Получение решения банка → Выбор квартиры → Заключение договора

Некоторые представители банков-партнеров программы советуют сначала проконсультироваться о получении ипотеки в банке, а уже потом начинать подавать заявку в Дии. Это связано с тем, что банки могут провести быстрый скрининг, и наперед вам дать ответ — дадут вам кредит на жилье в этом банке, или нет, а также какая, примерно, сумма ипотеки будет вам доступна, и какой объем первого платежа вам необходимо будет подготовить.

Что это дает:

• Сотрудники банка расскажут как правильно заполнять заявку в Дии, чтобы не допустить ошибок, это особенно важно, когда вы претендуете на льготные проценты, а также могут обратить анимание на некоторые моменты, которые лучше исправить, чтобы в банке не получить отказ;
• У вас будет понимание на какую сумму рассчитывать при поиске квартиры, и какая сумма понадобится на первый платеж;
• Будет больше времени на выбор квартиры, так как с момента одобрения заявки в Дии есть месяц на выбор квартиры, найти подходящий вариант может быть не так просто и быстро, так как рынок квартир по этому виду кредитования не такой большой еще;
• Подача заявки в Дия, по сути, никак не связана с принятием решения банком о выдаче, или не выдаче кредита. Банк ориентируется только на внутренние процессы принятий решений и документы, которые вы предоставите банку;
• Заявку в Дия лучше заполнить по факту выбора квартиры, которая точно подойдет для банка и для вас, чтобы получить лучшие условия.

Поэтому советуем проконсультироваться с банком перед подачей заявки в Дие, если же банк не предоставляет информации до подачи заявки в Дие, то или обратитесь в другой банк, или смело подавайте заявку, даже если вы выберете банк, и не оформите вовремя ипотеку, вы сможете подать заявку повторно, за это ничего не будет.

Подача заявки через Дия

1. В «Дие» нужно зайти в раздел с услугами и выбрать «єОслея». Далее из предложенного перечня следует выбрать категорию (льготник, ВПЛ, без собственного жилья) и указать семейное положение. Если вы официально замужем (женаты) для оформления заявления понадобится информация о партнере. Он должен считать QR-код или перейти по ссылке, которую вы ему пришлете.
2. Далее заявитель предоставляет данные о недвижимости, уровне дохода за последние шесть месяцев (количество месяцев может быть разной в зависимости от банка), информацию о несовершеннолетних детях и собственных контактах. Такие же сведения вносит партнер. После этого указываются ориентировочные данные о жилье, которое заявитель планирует приобрести: расположение, количество комнат, площадь, стоимость, размер первого взноса.
3. Затем избирается банк, в который будет подаваться заявление. Отправить заявление можно в несколько банков или сразу во все. На основе этих сведений «Дия» сформирует заявление, которое нужно будет проверить и подписать «Дія.Підписом».
4. Предварительное решение и предложения банки пришлют в течение суток. У заявителя будет 30 дней, чтобы просмотреть и принять предложение.

Подача предварительной заявки в банк

После подачи заявления в Дие и принятия предложения банка, следует подать предварительное заявление в финансовом учреждении.

Чтобы подать заявление в банк, нужно подготовить список документов:

• паспорт;
• идентификационный номер;
• отношение к льготной категории (при наличии);
• номер справки о взятии на учет внутренне перемещенного лица, дата ее выдачи (при наличии);
• справку о доходах ОК-5 или ОК-7, которые можно бесплатно заказать и получить в Дия;
• ФЛП могут предоставить годовую декларацию, или декларацию за последний год, которую нужно распечатать из электронного кабинета налогоплательщика.

Получив эти документы, банк формирует анкету, уточняя следующие данные:

• наличие собственного жилья или доли (при наличии);
• общая площадь жилой недвижимости членов его семьи первой линии (при наличии);
• место жительства и кому принадлежит эта недвижимость (арендованное жилье или жилье родственников);
• ориентировочную площадь будущего жилья;
• наличие дополнительных доходов, не указанных в справках или декларации;
• семейное положение;
• трудовой стаж;
• место и адрес работы;
• контактные данные «кого-то с работы», кто сможет подтвердить уровень доходов (руководитель или бухгалтер);
• образование (при наличии).

Вся процедура в банке займет у вам порядка 1-1.5 часа, так что спланируйте время наперед. Ждать ответа от банка прийдется от недели до месяца, тут каких-то единых рамок нет, в разных банках по-разному может быть.

Согласование заявки, поиск квартиры, договор

Если все ок, и банк вам согласовывает кредит на каких-то условиях, которые для вас приемлемы, вы начинаете поиск квартиры. Где искать квартиру мы указывали выше. У всех банков есть риелтора или внутренние базы, с которыми они работают, и могут посоветовать список квартир для выбора, который подойдет под ваши условия кредитования. Не забывайте, что риелтора не бесплатны, это всегда плюс 3-5% от стоимости квартиры.

Как только нужная квартира найдена, идете в банк подписывать договор. Там по месту вас уже во всем скоординируют, ничего придумывать не надо.

Дополнительные расходы при оформлении єОселя

• Услуги риелтора — 3-5% от стоимости квартиры, но это не обязательно, если вы покупаете квартиру от собственника, или от застройщика;
• Экспертная оценка стоимости квартиры ~ 1 500-3500 грн в зависимости от города;
• Банковская одноразовая комиссия — 1% от суммы;
• Комиссия за открытие счета — 200 грн;
• Комиссия за перевод денег на счет продавца — 750 грн;
• Страховка жилья — 0,25% в год от оценочной стоимости жилья. Страхование обязательное, полис можно приобрести в любой страховой компании. Не обязательно банка, где берете ипотеку, хотя, учитывая интерес банков в продаже таких полисов, они могут выставлять покупку их полиса, как обязательное условия получения положительного ответа;
• Услуги нотариуса — примерно 8 000 — 12 000 грн, при условии разделения стоимости его услуг пополам между покупателем и продавцом;
• Пенсионный фонд — 1% от суммы сделки;
• В некоторых банках может еще быть страхование жизни, как например в Привате;
• Для продавца еще будет 1% государственной пошлины.

На что обратить внимание при оформлении єОсели:

1. В разных банках могут быть разные дополнительные условия получения ипотеки по программе. Где-то нужно будет принести больше документов, где-то нужно будет дополнительно оплачивать страхование жизни, где-то могут быть строгие условия по покупки у них страховки жилья, дополнительные комиссии, возраст заемщика. Все эти вопросы лучше всего уточнять сразу, чтобы неприятные моменты не всплыли при оформлении сделки.
2. Обращайте внимание на реальную процентную ставку. 7% это только проценты по ипотеке, сюда нужно добавить еще все дополнительные расходы, связанные с оформлением сделки и страхованию. Получается уже порядка 8,5-10%;
3. Не факт, что вам согласуют первый взнос 20%, как указывается в рекламе. У банков есть отделы риск менеджмента, которые, согласно своих скоринговых моделей, делают оценку первого взноса для вас. Сумма может вполне быть 50%, а срок ипотеки меньше;
4. Для получения єОсели вам необходимый белый официальный доход соразмерный вашему желанию взять ипотеку. Если у вас большая часть зарплаты в конверте, вам дадут отказ.
5. Совет финансовой грамотности №1. Ее берите ипотеку, если она будет составлять больше 50% вашего, или совокупного семейного дохода. идеально — 30% и менее. Подумайте чем вы будете выплачивать ипотеку, если утратите текущие источники дохода. Смена работы, увольнение, болезнь, и проч.
6. Совет №2. Сколько вы сможете выплачивать платежи без постоянного дохода. У вас должен быть запас денег на такие ситуации минимум на 2-3 месяца;
7. Для льготных категорий нужно подавать каждый квартал справку с места работы. При смене работы, на работу, которая не предполоагает кредитование под 3%, льготная ставка теряется. Вы переходите на общую схему с оплатой 7%.

Почему могут отказать в єОселя

Вариантов может быть много, мы собрали отзывы по єОселя по некоторым из отказов:

• Недостаточная платёжеспособность. Банк считает что вашего дохода не достаточно для оплаты платежей и жизни одновременно;
• Наличие жилой площади, если она больше определенной нормативом;
• Есть проблемы с платежеспособностью клиента. Закредитованность по банкам, или наличие проблемной кредитной истории. Это можно проверить подав заявку в УБКИ, одна заявка в год бесплатно. Впрочем, в этом случае на помощь может прийти поручитель;
• Если заемщик не подпадает под определенные категории, которые могут воспользоваться льготной ипотекой;
• Специфические правила банка, под которые вы не попадаете. Но можете тогда обратиться в другой банк;
• Заполнение данных при подаче заявки с ошибками, лучше всего делать это с банкиром;
• У вас может быть хороший доход, но в конверте. Вам с большой вероятностью откажут;
• Банально в программе закончились деньги. Бюджет на нее ограничен, на всех не хватит.

Программы компенсации єОселя

В рамках льготного кредитования в некоторых областях Украины запущены программы компенсации для льготной категории людей. Решение об этом принимает местная власть, соответственно где-то приняли, где-то нет. Единого вида компенсации нет — где-то помогают с первым платежом, где-то покрывают льготные проценты по ипотеки ежемесячно, ниже список компенсаций, доступных компенсаций по регионам на сейчас:

Файл со ссылками на постановления местной власти можно посмотреть по ссылке.

Последние обновления и новости по еОслея

7.05.2024: Это не новость, а скорее информация на уровне слухов. Из программы исключат весь вторичный рыннок, останутся квартиры только от застройщиков.