єОселя 2024 — Умови, банки, оформлення, відгуки

Програма “єОселя” стартувала у жовтні 2022 року як пільгове іпотечне кредитування для військових, медиків, педагогів та поліцейських. Після серпня 2023 року її кілька разів розширювали і видозмінювали — розширили категорії людей, яким вона стала доступна, а також змінили вимоги до житла, яке може брати участь у програмі.

Так як єОселя безпосередньо стосується новобудов, що є головним предметом оглядів у нашому блозі, зберемо в одну статтю всю доступну інформацію про дану програму кредитування, і будемо оновлювати статтю при появі змін в її правилах, тим більше, що офіційна сторінка еОселі на порталі Дія містить фактичні помилки, і не враховує останніх змін у програмі в 2024 році.

Дані у статті актуальні на квітень 2024 року, підписуйтесь на наш телеграм канал, всі оновлення статті анонсуватимуться там

Статитсика видачі кредитів еОселя на сьогодні

З початку програми до березня 2024 року до банків через Дію звернулося близько 20 тис. осіб, з яких 8,4 тис. отримали кредити, що становить приблизно 40% від усіх звернень у банки.

У 2024 році до бюджету закладено кошти на видачу близько 12 000 іпотечних кредитів. Для порівняння, 2023 року було видано 5855 кредитів усіма банками-учасниками програми. Найактивніший регіон — Київ та Київська область, майже 45% усіх виданих кредитів припадає саме на нього. Наступними у реалізації державної програми є Львівська, Вінницька, Волинська, Одеська та Чернігівська області.

Які умови програми еОселя

Основна перевага еОселі в низьких відсотках іпотечного кредиту — 3% або 7% залежно від категорії, тоді як в банків пропонували ставки на рівні 15–25%. І низький перший платіж від 20% на вторинку, і 30% у новобудові від забудовника.

Суть програми полягає в тому, що банки видають іпотеку українцям за певними критеріями відбору, а держава компенсує банкам знижену відсоткову ставку.

Основні умови кредитування через єОселя:

• Процентна ставка кредиту — 3% для пільгових категорій, 7% всім інших категорій людей, які підходять за правилами програми;
• Термін кредиту — до 20 років;
• Мінімальний перший внесок — 20% від вартості житла для вторинки, 30% – для новобудов від забудовника;
• Іпотеку можна оформити лише у банку-учаснику програми;
• Ставка фіксується у гривні;
• Житло, придбане за програмою “єОселя”, підлягає обов’язковому страхуванню;
• Кредитується оцінена вартість житла оцінщиком, а не виставлена продавцем.

Гранична вартість не може перевищувати середню вартість житла по регіонах України, визначену Мінрегіоном, помножену на відповідні коефіцієнти:

• 2 — для Києва, Дніпра, Львова, Одеси, Харкова та обласних центрів, населених пунктів на відстані до 15 км від обласних центрів та Києва, населених пунктів чисельністю понад 300 тис. осіб
• 1,75 – для населених пунктів чисельністю до 300 тис. осіб

якщо вартість 1 м² житла обраної квартири перевищує граничну, різницю необхідно сплатити за рахунок першого внеску.

Таблиця середньої вартості житла, розраховані Мінрегіоном на 1 січня 2024 року:

Умови, за якими здійснюється іпотечне кредитування, затверджено постановою Кабінету міністрів № 856 від 2 серпня 2022 року (остання редакція від 19.03.2024). Умови програми гарантуються державою та не змінюватимуться, це означає що процентну ставку у 7% вам не зможуть збільшити протягом всієї виплати кредиту.

Хто може претендувати на отримання кредиту за програмою еОселя

Участь у програмі доступного кредитування може взяти не кожен, оскільки є чіткі критерії учасників. Ось основні вимоги до ка:

• Громадяни України;
• Особи від 18 років і не старші 70 років на день повної виплати кредиту;
• Детективи НАБУ, працівники ДБР, детективи та категорія начальницького складу ВЕБ та члени їхніх сімей;
• Особи, які не мають житла або мають менше 52,5 м2 та 21 м2 на кожного члена сім’ї додатково (чоловік/дружина, неповнолітня дитина/діти, які проживають із заявником);
• Ветерани війни, учасники бойових дій, люди з інвалідністю через війну та члени їх сімей;
• Житло осіб знаходиться у зоні бойових дій та на тимчасово окупованих територіях, люди зі статусом ВПО;
• Особи мають не бути у списках санкцій;
• Платоспроможні громадяни, які не беруть участь в інших програмах від держави щодо забезпечення житлом.

У програмі є Оселя можуть взяти участь пільгові категорії населення, для яких іпотека буде оформлена під 3%. Знижена ставка діє для:

• військовослужбовців Збройних Сил за контрактом, СБУ, Служби зовнішньої розвідки, Головного управління розвідки Міноборони, Національної гвардії, Держприкордонслужби, Управління державної охорони, Держспецзв’язку, Держспецтрансслужби, прокурорів спеціалізованих прокуратур у сфері оборони Офісу Генерального прокурора, осіб начальницького складу Національного антикорупційного бюро, осіб рядового та начальницького складу Державного бюро розслідувань, детективів та осіб начальницького складу Бюро економічної безпеки, поліцейських та членів сімей зазначених осіб;

Важливо: для мобілізованих, УБД, ветеранів, інвалідів війни пільгова програма не діє, лише для тих, хто підписав контракт

• для медичних працівників — фахівців та професіоналів установ охорони здоров’я державної та комунальної форми власності;
• для педагогічних працівників — навчальних закладів державної та комунальної форми власності;
• для наукових та науково-педагогічних працівників — навчальних та наукових закладів державної чи комунальної форми власності.

Для решти категорій населення діє процентна ставка в 7%.

Підтвердити належність заявника до пільгової категорії необхідно за допомогою довідки з основного місця роботи із зазначенням посади. Якщо покупець житла через деякий час звільниться з роботи і не обійматиме посаду, що входить до переліку професій для пільгового кредитування, умови іпотеки зміняться. Він продовжить погашати кредит із нарахуванням звичайної процентної ставки — 7% річних.

Зверніть увагу: Пільгова компенсація припиняється, якщо:

– Ви надали неправдиву інформацію про себе та/або членів своєї сім’ї;
– Не надали документи щодо підтвердження місця роботи (категорії) у зазначений строк;
– У разі зміни місця роботи (категорії). Крім випадків, коли особа втратила посаду внаслідок отримання інвалідності І чи ІІ групи внаслідок війни;
– Порушено зобов’язання за кредитним договором більш ніж на 30 календарних днів (включно).

Компенсація процентів поновлюється при погашенні заборгованості до 90 календарних днів (включно) з дня її виникнення або здійснення банком та клієнтом реструктуризації простроченої заборгованості за договором про іпотечний кредит. Якщо ж заборгованість не погашена терміном до 90 календарних днів (включно), право на компенсацію відсотків втрачається остаточно до кінця терміну кредитування.

Які квартири підпадають під вимоги програми єОселя

На вторинному ринку можна отримати житло у будинку:

• За іпотекою 3% — не старше десяти років
• За іпотекою 7% — не старше трьох років

На первинному ринку, купити квартири від забудовника за програмою еОселя, можна тільки в новобудовах, що будуються, або не старше 3-х років з моменту здачі в новобудовах які акредитовані у банках з єОселею.

Приклад розрахунку площі квартири, доступної для сім’ї в єОселю:

• Якщо заявник не має дітей та чоловіка/дружини, він може претендувати максимум на 52,5 квадратних метрів житла;
• Якщо сімейна пара має одну дитину до 18 років, максимально допустима площа становитиме 52,5 + 21 + 21 = 94,5 м²;
• Сім’ї з двома неповнолітніми дітьми можуть купити в іпотеку квартиру площею до 52,5+21+21+21=115,5 м² і т.д.

Які будинки можна купити за програмою єОселя:

З 2024 року з’явилася можливість купувати не лише квартири, а й будинки (+ таунхауси) за програмою єОселя. Можна вибрати приватні будинки площею 62,5 м² на особу плюс 21 м² на кожного наступного члена сім’ї.

Вимоги щодо дати введення в експлуатацію для будинків такі ж, як і для квартир:

• Представникам пільгових професій під 3%, та ветеранам під 7% доступні приватні будинки, не старші десяти років, у Києві та обласних центрах, та без обмежень віку – в інших населених пунктах;
• Іншим категоріям громадян під 7% доступні будинки не старше трьох років.

Важливо: для покупки будинку або таунхауса за програмою єОселя земля повинна належати виключно до земель житлової та громадської забудови.

Дачні та садові будинки, розміщені на дачних та садових ділянках, а також будинки, розміщені на земельних ділянках с/г призначення, недоступні для оформлення іпотеки.

Приклад розрахунку площі будинку або таунхауса, доступного в еОселю:

• Якщо заявник не має дітей та чоловіка/дружини, він може претендувати максимум на 62,5 квадратних метрів житла;
• Якщо сімейна пара має одну дитину до 18 років, максимально допустима площа становитиме 62,5 + 21 + 21 = 104,5 м²;
• Сім’ї з двома неповнолітніми дітьми можуть купити в іпотеку будинок площею до 62,5 + 21 + 21 +21 = 125,5 м і т.д.

Вибрати можна і просторішу квартиру або будинок, але іпотеку видадуть тільки на метраж згідно закону. Решту доведеться покрити самостійно разом із першим внеском.

Де шукати квартири які доступні в кредит по еОселі?

1. На первинному ринку від забудовника — список акредитованих ЖК по містах України, просто зателефонуйте до відділу продажу ЖК, який вас зацікавив зі списку, і вам все розкажуть. Серед запропонованих ЖК є Новобудови у Дніпрі , у нашому блозі доступні огляди на ЖК Янтарний та ЖК Вертикаль, які акредитовані в Ощадбанку та Укргазбанку відповідно;
2. Вторинний ринок — на сайтах оголошень → дом.рія, лун, ріелтор.юа — на кожному є окремий розділ з пошуком квартир, які доступні в еОслею, переходьте за посиланнями, ми вже настроїли ці фильтри, на олх краще не шукати, так як багато шахраїв і спамних оголошень;
3. Запитувати наявність пропозицій у банків — вони можуть мати свою базу оголошень, або ріелторів, з якими співпрацюють із базою оголошень. Деякі банки мають свої квартири, отримані від неповернених кредитів, які тепер повторно реалізуються через єОселю;
4. Звернутися до місцевого АН або ріелтора, який працює з єОселя

Які банки можуть видавати кредити по еОселя

Список банків постійно розширюється, нещодавно був доданий банк Кредит Дніпро, ми зробили таблицю, де можна подивитися актуальний на даний момент список банків, що надають кредити еОселя, реальну % ставку банку, та посилання на сторінку банку з інформацією про програму та єОселя калькулятор

* — Реальна ставка банку включає всі одноразові платежі банку, державні платежі, та нотаріальні платежі, більш детально дивіться нижче в розділі “додаткові платежі”. Також реальна ставка може змінюватися в залежності від суми кредитування, але не дуже сильно. В таблиці було взято суму кредиту в 2 млн. грн, перший платіж 20%, термін кредиту 240 місяців.

єОселя калькулятор

Завантажте за посиланням файл Excel єОселя калькулятор або розрахуйте онлайн в Google таблицях, необхідно підставити свої дані та одержати повну інформацію про:

• реальну процентну ставку
• скільки коштуватиме кредит (реальна переплата)
• графік погашення кредиту протягом вибраного періоду

Є також грошове обмеження позики, яке залежить від банку, наприклад, в Укргазбанку — 5 млн. грн., в Ощадбанку — 6 млн. грн., у Приватбанку — 4 млн. грн.

єВідновлення

Верховна Рада 22 лютого 2024 року підтримала у другому читанні законопроект №10208, який передбачає можливість використати сертифікат “єВідновлення” для купівлі житла за державною програмою єОселя.

“Наприклад, ви отримали житловий сертифікат “єВідновлення” за знищене житло на 2 мільйони гривень. Проте квартира, яку хочете придбати, дорожча і коштує 3 мільйони. Раніше в такому разі потрібно було одразу доплатити із власних коштів або вибрати дешевше житло. Тепер можна частину суми угоди покрити сертифікатом, а на решту взяти кредит за державною програмою єОселя”, – повідомив міністр цифрової трансформації України Михайло Федоров.

Як оформити еОселя

Оформлення кредиту складається з кількох етапів, які включають:

Подання заявки в Дія → Вибір банку → Подання документів до банку → Отримання рішення банку → Вибір квартири → Укладання договору

Але можуть бути і варіації, деякі представники банків, які видають кредити по єОселі, радять спочатку проконсультуватися про отримання кредиту в банку, а вже потім починати подавати заявку в Дії. Це пов’язано з тим, що багато хто з банків може провести швидкий скринінг майбутнього покупця, і наперед вам дати відповідь — чи дадуть вам кредит на житло в цьому банку, чи ні. А також, приблизно яка сума кредиту буде вам доступна, і який обсяг першого платежу вам необхідно буде підготувати.

Що це дає:

• Співробітники банку розкажуть як правильно заповнювати заявку в Дії, щоб не припуститися помилок, особливо важливо, коли ви претендуєте, наприклад, на пільгові відсотки, а також можуть звернути увагу на деякі моменти, які краще виправити до подачі заявки, щоб не відмовили в кредиті;
• У вас буде розуміння на яку суму розраховувати при пошуку квартири і яка сума знадобиться на перший платіж;
• Буде більше часу на вибір квартири, тому що з моменту схвалення заявки в Дії є місяць на вибір квартири, знайти варіант, який підійде під умови банка може бути не так просто і швидко, оскільки ринок квартир з цього виду кредитування не такий великий;
• Подання заявки в Дії, по суті, ніяк не пов’язане з прийняттям рішення банком про видачу або не видачу кредиту, банк орієнтується лише на внутрішні процеси прийняття рішень та документи, які ви надасте банку;
• Заявку в Діє краще заповнити за фактом вибору квартири, яка точно підійде для банку та для вас, щоб отримати найкращі умови

Тому радимо проконсультуватися з банком перед поданням заявки в Дії, якщо ж банк не надає інформації перед поданням заявки в Дії, то або зверніться до іншого банку, або сміливо подавайте заявку, навіть якщо ви оберете банк, і не оформите вчасно єОселю, ви зможете подати заявку повторно, за це нічого не буде.

Подання заявки через Дія

1. У “Дії” потрібно зайти в розділ з послугами та вибрати “єОселя”. Далі із запропонованого переліку слід вибрати категорію (пільговик, ВПО, без власного житла) та вказати сімейний стан. Якщо ви офіційно одружені (заміжні) для оформлення заяви знадобиться інформація про партнера. Він повинен сканувати QR-код або перейти за посиланням, яке ви йому надішлете;
2. Далі заявник надає дані про нерухомість, рівень доходу за останні шість місяців, інформацію про неповнолітніх дітей та власні контакти. Таку ж інформацію вносить партнер. Після цього зазначаються орієнтовні дані про житло, яке заявник планує придбати: розташування, кількість кімнат, площу, вартість, розмір першого внеску;
3. Потім обирається банк, до якого подаватиметься заява. Відправити заяву можна в кілька банків або одразу в усі. На основі цих відомостей “Дія” сформує заяву, яку потрібно буде перевірити та підписати “Дія.Підписом”.
4. Попереднє рішення та пропозиції банки надішлють протягом доби. У заявника буде 30 днів, щоб переглянути та прийняти пропозицію.

Вставити скіншоти

Подання попередньої заявки до банку

Після подання заяви в Дії, та прийняття пропозиції банку, слід подати попередню заяву у фінансовій установі.

Щоб подати заяву до банку, потрібно підготувати список документів:

• паспорт
• ідентифікаційний номер;
• відношення до пільгової категорії (за наявності);
• номер довідки про взяття на облік внутрішньо переміщеної особи, дату її видачі (за наявності ВПО);
• довідку про доходи ОК-5 або ОК-7, які можна безкоштовно замовити та миттєво у Дія;
• ФОП можуть надати річну декларацію або декларацію за останній рік, яку потрібно роздрукувати з електронного кабінету платника податків.

Отримавши ці документи, банк формує анкету, уточнюючи такі дані:

• наявність власного житла чи частки (за наявності);
• загальна площа житлової нерухомості членів його сім’ї першої лінії (за наявності);
• місце проживання та кому належить ця нерухомість (орендоване житло чи житло родичів);
• орієнтовну площу майбутнього житла;
• наявність додаткових доходів, не зазначених у довідках чи декларації;
• сімейний стан;
• трудовий стаж;
• місце та адресу роботи;
• контактні дані “когось із роботи”, хто зможе підтвердити рівень доходів (керівник чи бухгалтер);
• освіта (за наявності).

Вся процедура в банку займе у вас близько 1-1,5 години, так що сплануйте час наперед. Чекати на відповідь від банку доведеться від тижня до місяця, тут якихось єдиних рамок немає, у різних банках по-різному може бути.

Погодження заявки, пошук квартири, договір

Якщо все ок, і банк вам погоджує кредит на якихось умовах, які вам прийнятні, ви починаєте пошук квартири, де шукати квартиру ми вказували вище, але, думаю, у всіх банків є рієлтора або внутрішні бази, з якими вони працюють, і можуть порадити список квартир для вибору, що підійде під ваші умови кредитування. Не забувайте, що рієлтори не безкоштовні, це завжди плюс 3-5% вартості квартири.

Як тільки потрібну квартиру знайдено, йдете в банк підписувати договір, там за місцем вас уже у всьому скоординують, нічого вигадувати не треба.

Додаткові витрати при оформленні єОселя

• Послуги рієлтора — 3-5% вартості квартири, але це не обов’язково, якщо ви купуєте квартиру від власника або від забудовника;
• Експертна оцінка вартості квартири ~ 1500-3500 грн в залежності від міста;
• Банківська одноразова комісія — 1% від суми кредиту;
• Комісія за відкриття рахунку — 200 грн;
• Комісія за переказ грошей на рахунок продавця – 750 грн;
• Страховка житла — 0,25% на рік від оціночної вартості житла, страхування обов’язкове, поліс можна придбати в будь-якій страховій компанії, не обов’язково банку, де берете кредит, хоча з огляду на інтерес банків у продажу таких полісів вони можуть виставляти покупку їхнього полісу як обов’язкову умову отримання кредиту, плани з продажів самі себе не виконають, різниця з іншими страховими, скоріш за все, якщо і буде, то не значана, беріть і не думайте сильно;
• Послуги нотаріуса — приблизно 8 000 – 12 000 грн., за умови поділу вартості його послуг навпіл між покупцем та продавцем;
• Пенсійний фонд — 1% від суми угоди;
• У деяких банках може бути страхування життя, як наприклад у Приваті
• Для продавця — 1% державного мита

На що звернути увагу при оформленні єОселі:

• У різних банках можуть бути різні додаткові умови отримання кредиту, десь потрібно буде принести більше документів, десь потрібно додатково оплачувати страхування життя, десь можуть бути суворі умови щодо купівлі у них страховки житла, додаткові комісії, вік позичальника ті інше, всі ці питання найкраще уточнювати одразу, щоб неприємні моменти не спливли під час оформлення угоди;
• Звертайте увагу на реальну процентну ставку, 7% це лише відсотки за кредитом, сюди потрібно додати ще всі додаткові витрати, пов’язані з оформленням угоди, і виходить вже близько 8-9,5%, приклад реальної ставки в банках доступна в таблиці банків вище на сторінці, треба враховувати, що вона залежить від суми кредиту, якщо вам треба точне значенния — скорестайтесь нашими калькуляторами вище;
• Не факт, що вам узгодять перший внесок 20% (або 30% для новобудов), як вказується в рекламі, у банків є відділи ризик менеджменту, які, відповідно до своїх скорингів, роблять оцінку першого внеску для вас, і сума може цілком бути 50%, а термін кредитування менший.
• Для отримання кредиту вам потрібні білий офіційний дохід пропорційний вашому бажанню взяти кредит. Якщо у вас більша частина зарплати в конверті, вам не узгодять кредит, програма державна, відповідно держава хоче видавати кредит тим, хто платить податки;
• Просто порада фінансової грамотності — не беріть кредит, якщо він становитиме більше 50% вашого чи сукупного сімейного доходу, ідеально брати так, щоб виходило 30%. Ну і якщо кредит будет займати більше 50% вашого доходу вам скоріш за все відмовлять. Подумайте чим ви виплачуватимете кредит, якщо втратите поточні джерела доходу (зміна роботи, хвороба, тощо) і скільки зможете виплачувати кредит без постійного доходу, у вас має бути запас грошей на такі ситуації на 2-3 місяці мінімум;
• Якщо берете кредит по пільговій ставці, то чи готові ви працювати весь період кредиту на поточній роботі, або тій, на якій дозволена понижена процентна ставка
• Для пільгових категорій потрібно подавати щокварталу довідку з місця роботи, при зміні роботи, на роботу, яка не передбачає кредитування під 3%, пільгова ставка втрачається, і ви переходите на загальну схему з оплатою 7%.

Чому можуть відмовити у кредиті

Варіантів може бути багато, ми зібрали відгуки про єОселя за деякими з відмов:

• Недостатня платоспроможність — ризик менеджмент банку вважає, що вашого доходу мало для оплати кредиту та життя одночасно;
• Наявність житлової площі, яка більша за встановлену законом;
• Є проблеми із кредитоспроможністю клієнта — закредитованість банками чи наявність проблемної кредитної історії. Це можна перевірити, подавши заявку в УБКІ, одна заявка на рік безкоштовно. Втім, у цьому випадку на допомогу може прийти поручитель;
• Якщо позичальник не підпадає під певні категорії, які можуть користуватися пільговою іпотекою;
• Специфічні правила банку, під які ви не потрапляєте, в цьому випадку можна звернутися до іншого банку;
• Заповнення даних під час подання заявки з помилками, найкраще робити це з банкіром;
• У вас може бути хороший дохід, але в конверті, кредит вам не видадуть;
• Банально по програмі закінчилися гроші, бюджет на неї обмежений, на всіх не вистачить.

Якщо у вас є власні історії відмов або отримання єОселі — пишіть у коментаріях до статті, або на зворотній зв’язок, ми додамо до статті, давайте ділитись інформацією з іншими.

Програми компенсації

У рамках пільгового кредитування у деяких областях України запущено програми компенсації для пільгової категорії людей. Рішення про це приймає місцева влада, відповідно десь ухвалили, десь ні. Єдиного виду компенсації немає — десь допомагають із першим платежем, десь покривають пільгові відсотки за кредитом щомісяця, нижче наведений список компенсацій, які доступні наразі по регіонах:

Файл із посиланнями на постанови місцевої влади можна переглянути за посиланням

Останні оновлення та новини з еОслея

Поки що після написання статті нової інформації щодо змін у програмі немає

Запитання та відповіді щодо еОселя

стаття ще доповнюється, блок питань та відповідей буде додано

Приклади розрахунку еОселя

стаття ще доповнюється, скоро додамо кілька прикладів розрахунку