ЖК Затишний-2 Дніпро

ЖК Затишний-2 – ще одна новобудова від забудовника Добробут на Перемозі. ЖК знаходиться впритул до межі району Перемога 4 та будується на вул. Мандриківська у приватному секторі, що натякає на те, що розміщувати новобудови в середини районів на Перемозі стає все складніше і дорожче для забудовників, і вони йдуть будувати на суміжні території, що накладає свої проблеми на кінцевий результат.

Блог ПроНовострой — огляди новобудов Дніпра, підписуйтесь – ПроНовострой у телеграмі

Характеристики об’єкту

• Адреса новобудови: Дніпро, Соборний район, Перемога 4, вул. Мандриківська, б. 298
• Кількість будинків: 3 будинки  різної єтажності впритул один до одного та паркінг, кожен будинок по одній секції, вихід в паркінг тільки з першої секції
• Паркінг: 4-х рівневий паркінг на 90 авто, гаражні бокси, гостьовий паркінг
• Кількість квартир: 277 квартир
• Тип опалення: індивідуальне електричне
• Стіни: газобетон
• Утеплення: базальтова вата
• Технологія будівництва: монолітно каркасне
• Висота стелі: 2.8 м
• Забудовник: Добробут
• Початок будівництва: січень 2021 р.
• Терміни здачі: Будова 1,2 – грудень 2024, Будівля 3 – грудень 2025 р.
• Розстрочка від забудовника: на 2 роки, перший внесок від 10%
• Ціни на квартири: від $38 500 за однокімнатну
• Ціни на паркінг: від $25 000, 15-23 м2

Хід будівництва

Фото: квітень 2024 року, більше фото з ходу будівництва цього ЖК дивіться у нашому телеграм каналі

Хід будівництва лютий 2024 року

У 23-поверховій будівлі – скління вікон. Роблять зовнішні та міжквартирні стіни.

У 15-поверховому будується 4-й поверх

Розташування

Будинок будується у Соборному районі, район забудови Перемога 1 — 6, мкр. Перемога 4 за вул. Мандриківською, на території, де починається приватний сектор між мкр. Перемога та Сокіл. Новобудова буде між будівлею Укртелекому та дитячою клінікою на вул. Космічній.

Місце досить знакове — при совку тут хотіли поєднати однією дорогою бульвар Слави на Соколі та на Перемозі й по обидва боки дороги збудувати висотні житлові будинки, як продовження району Перемоги до Соколу, але не судилося навіть почати, потім у 2000-х спробували побудувати ЖК Нова Перемога недалеко від поточного ЖК, але все закінчилося кризою 2009 року, зниклим забудовником, кинутими інвесторами та величезною недобудовою, яку зараз можна тільки знести. У 2019 році розпочали будівництво неподалік ще одного ЖК з цієї сторони дороги в приватному секторі — Клубний дім “Уютний дім”, що досить цікаво, оскільки “Уютний” українською перекладається як “Затишний”, і проєкт також не добудувавши зупинили з початком війни у 2022 році. ЖК “Затишний 2” продовжили будувати з перервою на пів року після старту повномасштабного вторгнення, і зараз новобудова будується активно.

Поруч із новобудов у нас є: ЖК Лагом (Lagom) в 3-х хвилинах ходьби, два недобудованих ЖК зазначених вище, ЖК Затишний перший, ЖК Good house, Клубний будинок Family Garden через дорогу по вул. Космічна, трохи далі — ЖК Тріумф,  ЖК Маршал, ЖК West Hall та ЖК PEYOT що будуються.

Інфраструктура

Це вже другий приклад ЖК у нас у блозі від забудовника Добробут (перший — ЖК Космос), який не створює, чи не привносить щось нове до інфраструктури району, а додає свої будинки до існуючої. Місце інфраструктурно справді відмінне, як, загалом, і майже скрізь на Перемозі, не дивно, що ціни тут як у центрі міста на новобудови. Розберемося, що пропонує нам з інфраструктури забудовник, і що ми отримуємо вже з готової інфраструктури від району.

Що з інфраструктури буде збудовано забудовником — 140 місць для авто на вбудованому в комплекс 3-х рівневому паркінгу та ще 14 – на прибудинковій території, паркінг буде за новобудовою з боку поліклініки. Прибудинкова територія навколо будинку зі спортивним, дитячим майданчиком, озелененням на території ЖК. Та й власне все.

Тепер пройдемося по повсякденній інфраструктурі, що оточує ЖК:

Зелені зони

• Розважальний центр Лавіна — 5 хвилин
• Тунельна балка — 5 хвилин
• Прогулянкова частина набережної Перемоги — 10 хвилин
• Бульвар Слави — 10 хвилин
• Коса гребного каналу, яхт-клуб Січ — 15-20 хвилин

Інфраструктура для дітей

Поруч знаходиться достатньо шкіл, садків та гуртків для дітей на будь-який смак.

• Приватна школа Steam — в будинку навпроти ЖК
• Школа №73 — 7 хвилин, через дорогу на Перемозі 5
• Школа №66 — 7 хвилин, через дорогу на Перемозі 5
• Музична школа №15 — 7 хвилин, через дорогу на Перемозі 5
• Дитячий ясла-садок №378 «Гармонія» — навпроти будинку
• Дитячий садок №337 «Пізнайко» та №311 «Сонечко» — 7 хвилин, через дорогу на Перемозі 5
• Багато приватних садів поблизу: Бембі, Вулик, Вдоміку та ін.

Медичні заклади поруч:

• Здорове покоління — 5 хвилин
• Міська поліклініка №8 — 5 хвилин
• Оксфорд Медікал — 10 хвилин пішки
• Міська поліклініка №2 — 5 хвилин
• Обласна дитяча лікарня — за 5 хвилин ходьби
• Медичний центр Гравіс — 7 хвилин пішки
• Перша приватна поліклініка — за 10 хвилин пішки

Спортивна інфраструктура

• Спортивний зал Наутілус
• Feel good Фітнес Центр
• Blas fit area
• Фітнес клуб IRON WOMAN
• Штурм — повний комплекс різнобічного спортивного та творчого розвитку дітей
• Жіноча студія Luna ester studio – танці, акробатика, повітряна гімнастика для дітей та дорослих

Кафе та ресторани

Confetti, Макдональдс, Bene, Карусель, Маньяна, Кузен, Hoppy pub, і безліч кав’ярень буквально кожні 100 метрів.

ТЦ, супермаркети та продуктові ринки

Варус за 5 хвилин від дому, АТБ за 10 хвилин, ТЦ Гермес і ТЦ Кодак, продуктовий ринок поряд з ТЦ Гермерс, до Сільпо 15 хвилин пішки на бульварі

Дорожня інфраструктура

Проїхати до ЖК можна лише з вул. Мандриківська з боку вул. Космічна або з боку приватного сектору від дитячої поліклініки. Дорога по вул.Мандриківська перебуває в абсолютно жахливому стані, жодної інформації від забудовника про те, що її реконструюватимуть немає, цією дорогою складно і на машині нормально проїхати і пішки пройти, особливо у бруд, дощ чи сніг . На що забудовник розраховує продаючи квартири без перспективи ремонту цієї дорогі не зрозуміло, тут тільки на цьому етапі воронки продажів відсіється половина інтересантів.

Інші дороги від будинку ведуть приватним сектором, не асфальтовані.

Якщо ж ви вже вибралися з вул. Мандриківській, тут є можливість виїхати на Запорізьке шосе по вул. Космічної або на набережну Перемоги у бік кільця, та швидко доїхати до центру, або поїхати по Кодацькому узвозу у бік проспекту Гагаріна.

Паркування

Поряд з комплексом планується окремий об’єкт під паркінг на 91 паркомісце і 39 гаражних боксів, ну ще з десяток місць буде на гостьовому паркінгу. Разом 140 місць для паркування на 277 квартир, що як би знову і знову створює проблему паркування поряд з ЖК. Поруч платних паркінгів немає (сама новобудова побудована на паркінгу, який тут був), відповідно ваше авто стоятиме на темній вул. Мандриківській.

Екологія

Неподалік знаходиться труба котельні на вул. Космічній і труба котельні поліклініки вище, в зимовий період при певній розі вітрів дим, особливо від труби в поліклініці, може йти на новобудову, але це не велика проблема, а ось люди, які палять листя і сміття в приватному секторі особливо в осінньо-весняний період можуть стати реальною проблемою, оскільки приватний сектор оточує по суті новобудову з усіх боків.

Огляд ЖК та квартир

ЖК будується каскадом з 3-х будинків на 8, 15 та 23 поверхи. 23-х поверховий вже зведено, зараз розпочато будівництво 15-ти поверхового будинку. З інсоляцією проблем не буде, оскільки навколо ЖК тільки приватний сектор з одноповерховою забудовою, так що можете вибрати собі квартиру в залежності від своїх побажань за кількістю сонця щодня, для зручного вибору зробили для вас 2 знімки кількості та напрямки сонця взимку та влітку .

Сонце рухається за годинниковою стрілкою праворуч на ліворуч по жовтій лінії сектора між помаранчевими променями, яскравіший помаранчевий — схід, темніший — захід сонця, на картинках сонце виставлено рівно о 12 годині дня. Для орієнтування використовуйте Запорізьке шосе, будинки знаходяться паралельно до нього. Але загалом краще аналізувати окремо кожен під’їзд.

Новобудова позиціонується як комфорт клас

Пальовий фундамент, монолітно-каркасне будівництво, стіни з газобетону, внутрішні стіни 200 мм.

Зовнішні стіни та утеплення: базальтова вата 100 мм, зовнішні стіни – 300 мм, облицювання – мокрий фасад

Опалення та гаряча вода: індивідуальне електроопалення у квартирі

Вікна: енергозберігаючі, 2-х камерний склопакет, п’ятикамерний профіль

На поверсі буде розміщено від 4 до 8 квартир, залежно від поверху. У 23 поверховому будинку перші 4 поверхи по 4 квартири, решта по 8. У другому та третьому будинку по 5 та 6 квартир на поверсі відповідно.

Висота стель 2.8 м. Планування різні, є як вдалі так і не дуже, квартири з великим метражем могли б бути спроектовані краще, без втрат на коридори і витягнутих квартир. Сусідні квартири можна поєднати при покупці. Доступні метражі від 33 до 80 м2, студії по 33 м2 так само дивують своїм плануванням.

Квартири в 23-поверховому будинку досить швидко розібрали в 2021 році під інвестиції, коли сліпо купували все, що будується, особливо на Перемозі, зараз же попит на квартири складає 25% від того року, а інвестори, судячи з усього, не дуже задоволені вкладенням, так як до закінчення будівництва не скоро, щоб реалізувати за гарною ціною квартиру ,якщо вийде реалізувати.

Базові планування в ЖК Затишний 2 з офіційного сайту забудовника:

Шум у квартирах

Найближча вул. Космічна досить завантажена і жвава, але знаходиться достатньо далеко від дому, тому з точки зору шуму проблем не створюватиме, а ось приватний сектор навколо створить достатньо проблем: по-перше, собаки вранці, вдень і вночі – гавкіт буде доноситися з усіх сторін, по-друге, життя в приватних будинках це працююча бензопила, газонокосарки, стукіт молотка та інші інструменти, які використовуються для побуту у дворі, і якщо на рівні приватних будинків це може бути не так чутно через паркани, на рівні вище 3-го поверху звук може заважати.

Ціни на квартири. Яка ситуація зараз із продажами

До продажу пропонуються однокімнатні, двокімнатні та трикімнатні квартири, а також паркінг та гаражні бокси.

Ціни актуальні на квітень 2024 року

Ціна м² за рік із середини 2021 року (старту будівництва) по грудень 2024 року зросла з 800 USD до 1 100 USD (+28%).

Середня ціна м² від забудовника у Дніпрі в районі Перемоги – $1 100, тобто. ціна на новобудову загалом відповідає ринку новобудов поряд, ось тільки попиту на такий ринок зараз небагато.

Доступність розстрочки

Є розстрочка на 2 роки, від 10% перший внесок

еОселя не доступна

Підсумки

Район Перемоги, як завжди, бажаний з точки зору купівлі нерухомості, як для майбутніх власників, так і для інвесторів, але повномасштабне вторгнення внесло свої корективи, і якщо до війни майбутні власники готові були купувати бозна-що, тільки щоб жити на Перемозі в новобудові, а інвестори готові були вливати сюди свої гроші, то зараз ситуація значно змінилася, попит впав у 4 рази, купити квартиру можна дешевше на вторинному ринку в побудованому будинку після будівельників і не чекати 2 роки, люди ретельніше обирають будинок, в якому хочуть жити, так як ганятися за квартирами у день відкриття продажів більше не треба, як у 2021 році, квартир купа від забудовників на будь-який смак, не кажучи вже про страх самого факту купівлі квартири в даний час.

Ось тут і виходять на перше місце питання, що, власне, пропонує забудовник: яку інфраструктуру, які планування, які технологічні рішення використовуються, що він привнесе в район, а не тільки візьме від нього, чи відповідають ціни реальній спроможності купити квартиру.

ЖК Затишний 2 має проблему з місцем будови, архітектор Аліпов може багато і красиво говорити про потенціал розвитку цього місця для інвесторів та власників, малюючи будинки-кораблі на території чужих будинків, але реальність, вона інша, ми отримали будинок оточений з трьох сторін приватним сектором, а з четвертою не проїзною дорогою. Враховуючи кризу попиту на нові квартири в новобудовах (проблема актуальна для всієї країни, просто в різній пропорції) найближчі роки ніякого розвитку цей район забудови не отримає, добре, якщо хоч цей ЖК добудують та продадуть за ціною, яку хоче забудовник.

Якби не договори, які укладаються із забудовником, з яких “складно вийти” з грошима з розстрочки, цікаво, скільки б відпало інвесторів у першій 23-х поверхівці.

Ну от тепер давайте детальніше по полюсах і мінусах:

Мінуси

1. Як зазначалося вище – розташування серед приватного сектора і не проїзна дорога до ЖК
2. Наслідки знаходження ЖК у приватному секторі – шум та запахи
3. Планування квартир не всі вдалі, є варіанти із відвертою втратою корисної площі
4. Маленька власна територія, як на 277 квартир.
5. Паркінг місць у будинку всім не вистачить, та й не всі будуть готові купувати його по 25 000 доларів, ціна взагалі не зрозуміла, у ЖК Маршал неподалік ціна від 21 000, так там клас будинку вищий, розташування ідеальне, і з паркінгу ви зможете потрапити безпосередньо додому, тут же тільки можна потрапити до 1-го будинку.

Плюсы

1. Інфраструктура поруч – тут супер розвинена житлова інфраструктура, сади, школи, лікарні, кафе та ресторани. Бракує великого ТЦ, але загалом до Дафі не так далеко їхати.
2. Видові квартири вище 10-го поверху.
3. Є варіанти трикімнатних квартир з гарним плануванням
4. Двір без машин