Обзор цен в 2024 году доступен в новой статье → Цены на квартиры Днепр 2024 год
2022-й год заканчивается, а значит можно делать некоторые итоги, как рынок недвижимости Днепра пережил один из самых сложных годов для себя. Рассмотрим, что изменилось на рынке первичной и вторичной недвижимости.
Первичная недвижимость и застройщики
Несмотря на полномасштабную войну, в Украине продолжают строить новостройки, и, хоть и спрос на покупку квартир низкий, застройщики верят в ЗСУ и победу Украины, и в то, что спрос на новые квартиры в новостройках начнёт возвращаться.
Спрос на новостройки от застройщиков до полномасштабного вторжения
Спрос на новостройки в Днепре до полномасштабного вторжения был максимальным со времен кризиса 2009 года, большая часть квартир продавалась еще до официального старта продаж инвесторами, а с того, что оставалось лучшие предложения разбирали за неделю-две после старта продаж. Например, у ЖК Маршал на третий день продаж первой очереди оставалось 3-4 квартиры на продажу, а это, на минутку, 25 этажный дом на 2 соединенные секции.
На начало 2022 года в Днепре одновременно строилось 65 новостроек (тут и высотки, и таунхаусы, и коттеджные поселки и клубные дома). Практически каждые две недели появлялись рендеры новых новостроек которые, зачастую, состояли не из одного здания, а из целого комплекса строений жилой недвижимости и коммерции. На 2022 год планировался старт строительства еще 15 объектов недвижимости по всему городу. На фоне большого спроса средняя цена с конца 2020 года до начала 2022 года выросла с 780 USD/м2 до 1050 USD/м2 (+25% за 12 месяцев)
Строительство и продажа ЖК после полномасштабного вторжения
С началом войны все застройщики приостановили строительство и продажу объектов, и только часть из них вернулась к работе с мая-июня. Те, кто вернулся к строительству, снизили темпы строительства, что повлияло на сроки сдачи домов, у части же застройщиков сроки сдачи даже не объявляют из-за нестабильной ситуации с ценами на строительные материалы, их доступности и логистики, наймом строителей и отключением света на строительных площадках.
На текущий момент к строительству вернулись две трети новостроек, но это произошло неравномерно сред застройщиков, большие компании, такие как Дайтона, Добробут, Строитель П, DM Group, Артпроектбуд, Alef Estate, Трест реконструкции и развития, Loft Project смогли вернуться к строительству своих основных объектов, которые или хорошо раскуплены были до 24 февраля, или наиболее перспективные для продаж. Часть новостроек, которые находились на этапе проектирования и ранней стадии строительства были приостановлены или заморожены. Что касается небольших застройщиков, у которых было 1-2 объекта строительства, то большинство из них так и не вернулись к стройке.
Новостройки, которые были приостановлены или заморожены с началом войны в Днепре:
- ЖК Cityisland
- ЖК MAISON
- ЖК PEYOT
- БФК TOPOL TOWN
- ЖК Club House GREY
- ЖК Premier Park
- ЖК Правильный выбор
- ЖК Левобережный
- ЖК CENTOWER
- Апарт-комплекс „Грушевский“
- ЖК GRAND
- ЖК Надеждинский
- ЖК RESPECT HALL
- ЖК Скориковский
Это не исчерпывающий список, некоторые новостройки возвращались к строительству, но снова останавливались через время по разным причинам. Всего к продажам вернулось приблизительно 40 новостроек из 65 на начало 2022 года.
Как изменились цены на квартиры в новостройках в 2022 году в Днепре?
Не смотря на низкий спрос на новостройки Днепра, цены в долларах остались на прежнем уровне, в гривнах выросли из-за роста курса доллара, средний рост цены в гривне составил 27-37% в зависимости от класса, что в целом соответствует росту курса с 26 грн/USD до официального 37,5 грн/USD. Если же вы откладывали деньги на квартиру в новостройке наличном долларе, то можно сэкономить приблизительно 10% на покупке, так как наличный курс в обменниках на 10% больше чем официальный НБУ на декабрь 2022 года.
Динамика средних цен в новостройках по классам в Днепре (премиум, бизнес, комфорт, эконом сверху вниз)
Застройщики пока готовы ждать своего покупателя и стараются использоваться разные методы для привлечения новых покупателей и сохранения текущих инвесторов:
- Предлагают пролонгацию рассрочки до 2х лет
- Курс закреплен за НБУ (а не фактический по рынку)
- Дают дополнительные метры/кладовки/технику
- Программа Є оселя (на декабрь 2022 года действует в 4х новостройках Днепра)
Рынок вторичной недвижимости
Спрос на покупку на вторичном рынке соответствует падению первичного, а может даже и больше. Точных данных по продажам сейчас нет, но смотря на закрытую статистику порталов недвижимости Украины покупка квартиры в Днепре на вторичке сейчас интересует только 5-7% людей, при том что до начала войны эта цифра колебалась в районе 25-32% от всех пользователей, которые искали продажу квартир и домов за 2021 год.
Весь спрос ожидаемо сместился в нишу аренды квартир и домов, и тут речь больше о переселенцах, которые приехали с захваченных регионов или районов где ведутся активные боевые действия, чем о внутригородской аренде. Далеко не все решили выезжать за границу, люди оседают в Днепре, а так же в городах рядом – Новомосковск, Кривой рог, Каменское.
Средние цены на вторичном рынке, согласно статистике агрегатора недвижимости Крыша, составляет 900 USD/м2, в начале января цены практически сравнялись с ценами на первички и составляли 1100 USD/м2, но тут нужно учитывать, что если на первичном рынке градация цен плюс-минус понятная по классам, то на вторичке дисперсия цен может быть от 400 до 2000 USD/м2 в зависимости от района, дома, состояния ремонта и фантазии продавца.
На графике можно увидеть динамику цен квартир на вторичном рынке с 2017 по ноябрь 2022 года
На этом графике отдельно выделили группу квартир в новостройках, которые продаются на вторичном рынке, как видим, тут цена осталась на том же уровне начала 2022 года, дублируя ситуацию с ценами на первичном рынке. Цена за м2 выше, так как много квартир продаются уже с ремонтом.
Некоторые личные выводы:
Цены на квартиры в новостройках на вторичном рынке не изменятся в цене, количество предложений будет расти.
Цены на продажу квартир вторичного рынка не новостроек будут снижаться и дальше, упираясь в отсутствие спроса на покупку, но будут активно сдаваться в аренду.
Цены на первичном рынке будут и далее расти пропорционально курсу доллара, но не более.
Активизация рынка первичного рынка начнется после запуска кредитных и ипотечных программ банков, а также начала компенсации утерянного жилья государством пострадавшим от войны. Тут также дополнительное условие окончание активной фазы войны, которая не факт, что наступит в 2023 году.
Количество строящихся объектов будет снижаться, застройщики будут продолжать достраивать строящиеся объекты. Ситуацию может изменить начало строительства по заказу от государства.
Нужно уточнить что выводы актуальны для Днепра, для других городов, например, на западе Украины, Киеве и Одессе будет другая.
Согласны ли вы с выводами? Какие ваши предположения и ожидания по рынку недвижимости в 2023 году, и как оцениваете ситуацию сейчас — пишите в комментариях.
