Огляд цін у 2024 році доступний у новій статті → Ціни на квартир Дніпро 2024 рік
2022-й рік закінчується, тож можна робити деякі підсумки того, як ринок нерухомості Дніпра пережив один з найскладніших років для себе. Розглянемо що змінилось на ринку первинної та вторинної нерухомості.
Первинна нерухомість та забудовники
Не дивлячись на повномасштабну війну, в Україні продовжують будувати новобудови, і хоча попит на купівлю квартир низький, забудовники вірять у ЗСУ та перемогу України, і що попит на нове житло почне повертатись.
Попит на новобудови у Дніпрі до вторгнення
До початку повномасштабного вторгнення попит на нове житло в Дніпрі був максимальний з часу кризи 2009 року, багато квартир в новобудовах викупались ще до офіційного старту продаж інвесторами, з того, що залишалось найкращі пропозиції розходились за тиждень-два після старту продажу, наприклад у ЖК Маршал на третій день продажу першої черги залишалось 3-4 квартири на продаж, а це, на хвилинку, 25 поверховий будинок на 2 з’єднані секції.
На початок 2022 року у Дніпрі одночасно будувалось 65 новобудов (тут і котеджні містечка, клубні дома, висотки та таунхауси). Майже кожної неділі з’являлись рендери нових новобудов, які вже складались не з однієї будівлі, а з цілого комплексу будівель та комерції. На 2022 рік планувався старт будівництва ще 15 об’єктів по всьому місту.
Будівництво та продаж ЖК після повномасштабного вторгнення
З початком війни всі новобудови призупинили будівництво та продаж, і тільки частина повернулась до роботи з травня-червня. Але навіть ті, хто повернулись зменшили темпи будівництва, тому строки здачі по багатьох будинкам зсунуті та дуже приблизні, по деяких об’єктах їх взагалі немає, через не стабільну ситуацію з цінами на будівельні матеріали, їх доступність та логістику, наймом робітників, та відключенням світла.
Наразі до будівництва повернулося дві третини новобудов, але це відбулось не рівномірно серед забудовників, великі забудовники такі, як Дайтона, Добробут, Строитель П, DM GROUP, Артпроектбуд, Alef Estate, Трест Реконструкції та Розвитку, Loft project змогли повернутись до будівництва основних своїх об’єктів, які добре розпродані, або найбільш перспективні, але частина новобудов на ранній стадії будівництва, або які були на етапі проектування були призупиненні або заморожені. Більшість не великих забудовників, у яких був тільки один-два об’єкти досі не змогли повернутись до будівництва.
Новобудови, які були призупиненні з початком війни:
- ЖК Cityisland
- ЖК MAISON
- ЖК PEYOT
- БФК TOPOL TOWN
- ЖК Club House GREY
- ЖК Premier Park
- ЖК Правильний вибір
- ЖК Лівобережний
- ЖК CENTOWER
- Апарт-комплекс „Грушевський“
- ЖК GRAND
- ЖК Надеждинский
- ЖК RESPECT HALL
- ЖК Скориковський
Це не вичерпний список, деякі новобудови повертались до будівництва, але зупинялись через деякий час з різних причин. Загалом до продажів повернулось приблизно 40 новобудов з 65 на початок 2022 року.
Як змінились ціни на квартири у новобудовах в 2022 році у Дніпрі
Незважаючи на низький попит на новобудови Дніпра ціни у доларах залишились на тому ж рівні, в гривнях же навпаки виросли через зростання курсу доллара, середнє збільшення ціни у гривні склало 37-41% що відповідає курсу зміну курсу з 26 грн/USD до офіційного 37,5 грн/USD. Якщо ж ви відкладали на новобудову гроші у готівковому доларі, то можна зекономити близько 10% на купівлі, оскільки готівковий курс в обмінниках на 10% більший, ніж у банку.
На фоні великого попиту середня ціна з початку 2021 року до початку 2022 року виросла з 780 USD/м2 до 1050 USD/м2 (+25% за 12 місяців).
Середні ціни на квартири в новобудовах по їх класу (преміум, бізнес, комфорт, економ зверху вниз, скрін з лун місто)
Забудовники готові чекати свого покупця і використовують інші гачки для продажу:
- пропонують подовжене розтермінуванням виплат до 2-3 років
- курс закріплений за НБУ (а не фактичний по ринку)
- дають додаткові метри/комори/техніку
- програма є оселя (на грудень 2022 року діє в 4-х новобудовах Дніпра)
Вторинна нерухомість
Попит на покупку нерухомості на вторинному ринку впав ще більше первинної, даних по продажу квартир наразі немає, але дивлячись на закриту аналітику сайтів нерухомості придбання квартири загалом зараз цікавить 5-7% людей, які заходять на сайти, до початку війни ця цифра була приблизно 30-35%.
Весь попит змістився в оренду квартир та будинків, і тут ми кажемо не про внутрішньоміську оренду від дніпровчан дніпровчанам, а саме оренду людям, які тікали від війни з захоплених територій, чи територій які знаходяться поряд з бойовими діями. Далеко не усі вирішили їхати за кордон, а осідають в тому числі у нашому місті, та містах поруч – Новомосковськ, Кам’янське, Кривий Ріг та інші.
Середні ціни на вторинному ринку на грудень 2022 року, згідно з статистикою порталів нерухомості, становлять близько 900 USD/м2, на початку січня 2022 року ціни майже зрівнялись з цінами в новобудовах і складали 10500 USD/м2, але якщо у первинному ринку хоч більш-менш зрозумілі градації ціни по класу забудови (преміум, економ, комфорт, бізнес), то на вторинному ринку ціни на різні квартир можуть коливатись від 400 до 2000 USD/м2 в залежності від району, будинку, стану ремонту та фантазії продавця.
На графіку ми можемо побачити ріст середніх цін на квартири на вторинці з 2017 року до листопада 2022 року.
На цьому графіку окремо виділили квартири в новобудовах, які продаються на вторинному ринку, як бачимо, тут ціна залишилась теж на рівні початку 2022 року, як і в новобудовах від забудовників. Ціна вища, оскільки багато з квартир в новобудовах на вторинному ринку пропонуються вже з ремонтом.
Деякі особисті висновки
- Ціни на квартири у новобудовах вторинного ринку не зміняться в ціні, продавці будуть готові чекати свого покупця, кількість пропозицій буде зростати.
- Ціни на продаж квартир на вторинному ринці не новобудов будуть зменшуватись впираючись у низький попит. Багато квартир замість продажу підуть під оренду.
- Ціни на первинному ринці будуть і надалі рости пропорційно курсу долара, але не більше того.
- Активація первинного ринку нерухомості почнеться після запуску кредитних та іпотечних програм банків, а також після початку виплати компенсації втраченого житла державою постраждалим від війни. Також додатковою умовою є закінчення активної фази війни, яка не факт що буде у 2023 році.
- Кількість об’єктів будування буде зменшуватись, забудовники продовжать добудовувати новобудови, які розпочали ще до війни. Ситуацію може змінити початок будівництва на замовлення держави для переселенців.
Тут також треба наголосити, що висновки актуальні для Дніпра, для міст на заході України, Києва та Одеси ситуація інша.
Чи згодні ви з висновками? Які ваші припущення та сподівання щодо ринку нерухомості у 2023 році, та як оцінюєте ситуацію зараз — пишіть у коментарях.
